第三章 房地产投资分析技术
（一）单项选择题（每题1分，每题的备选项中，只有1个最符合题意）
1.在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统，把一定时期各时点上实际发生的资金流出或流入叫做( )。
A. 现金流入 B. 现金流出 C. .货币流量 D.现金流量
2.为了与期末惯例法保持一致，在把资金的流动情况绘成现金流量图时，都把初始投资P作为上一周期期末，即第（ ）期期末发生的。
A. .0 B. 1 C. .2 D. 3
3.某一计息周期内的净现金流量，是指该时段内现金流量的（ ）。
A. .算数和 B. .代数和 C. 对数和 D. 平方和
4.以下关于潜在毛租金收入的描述中，错误的是（ ）。
A.物业可以获取的最大租金收入
B.等于物业内全部可出租面积与最可能的租金水平的乘积
C.潜在毛租金收入代表物业实际获取的收入
D.能够改变潜在毛租金收入的因素是租金水平的变化或可出租面积的变化
5.物业中设置的自动售货机、投币电话等获得的收入称为其他收入。这部分收入是租金以外的收入，又称为（ ）。
A.特别收入 B.经营收入 C.计划内收入 D.计划外收入
6.一般将通过专业代理机构或法律程序催缴拖欠租金所获得的收入列入以下哪个收入项目中（ ）。
A.拖欠收入项目 B.其他收入项目 C.收租损失项目 D.租金收入项目
7.以下房屋出租有效毛收入的公式中，正确的是（ ）。
A.有效毛收入= 毛租金收入一收租损失+其他收入
B.有效毛收入= 毛租金收入一空置和收租损失+其他收入
C.有效毛收入= 潜在毛租金收入一收租损失+其他收入
D.有效毛收入= 潜在毛租金收入一空置和收租损失+其他收入
8.以下关于房屋出租净运营收益的描述中，错误的是（ ）。
A.净运营收益= 潜在毛收入—运营费用
B.净运营收益= 潜在毛收入—管理费用
C.净运营收益= 有效毛收入—运营费用
D.净运营收益= 有效毛收入—管理费用
9.以下对于物业更新改造准备金的描述中，错误的是（ ）。
A.可以取值有效毛租金收入或年净运营收益的一个百分比
B.每天更换的洗手间用纸费用的支付
C.可以根据物业大、中修计划事先做出预算
D.根据市场需求的变化改变室内空间布局的支付
10.《物业管理条例》中将住宅物业住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的准备金称作（ ）。
A.大项维修资金 B.大项维修费用 C.专项维修资金 D.专项维修费用
11.城市维护建设税和教育费附加，是依托营业税征收的一种税费，分别为营业税税额的（ ）。
A.5％和1％ B. 6％和2％ C.7％和3％ D.8％和4％
12.房地产投资经营过程的“两税一费”是指（ ）。
A.企业所得税、城市维护建设税和教育费附加
B.企业所得税、城市维护建设税和教育费
C.营业税、城市维护建设税和教育费
D.营业税、城市维护建设税和教育费附加
13.营业税是从应纳税房地产销售或出租收入中征收的一种税。目前营业税的税率为（ ）。
A.5％ B. 6％ C. 7％ D. 8％
14.以下关于城镇土地使用税和房产税的表述中，错误的是（ ）。
A.房产税按房产原值或出租收入的一定比例征收
B.城镇土地使用税依照土地等级、用途按占用面积征收
C.房产税是投资者拥有房地产时应缴纳的一种财产税
D.城镇土地使用税和房产税在企业所得税后列支
15.企业所得税是对实行独立经济核算的房地产开发投资企业，按其应纳税所得额征收的一种税。房地产开发投资企业所得税税率一般为（ ）。
A.31％ B. 32％ C. 33％ D. 34％
16.同样数额的资金在不同时点上具有不同的价值，而不同时间发生的等额资金在价值上的差别称为（ ）。
A.资本的时点价值 B.资本的时间价值 C.资金的时点价值 D.资金的时间价值
17.个人储蓄的动机和国家积累的目的都是（ ）。
A.牺牲即期投资是为了能在将来得到更多的消费
B.牺牲即期投资是为了能在将来得到更多的投资
C.牺牲即期消费是为了能在将来得到更多的投资
D.牺牲即期消费是为了能在将来得到更多的消费
18.在技术经济分析中，对资金时间价值的计算方法与银行利息的计算方法（ ）。
A.相同 B.不同 C.差不多 D.不知道
19.客观地评价房地产投资项目的经济效果或对不同投资方案进行经济比较时，不仅要考虑支出和收入的数额，还必须考虑每笔现金流量发生的（ ）。
A.时间 B.地点 C.频率 D.速度
20.利率是在单位时间（一个计息周期）内所得的利息额与借贷金额（即本金）之比，一般以（ ）。表示
A.小数 B. 整数 C.分数 D.百分数
21.我国房地产开发贷款和住房抵押贷款都是按（ ）计息的。
A.单利 B.复利 C.单利和复利 D.单利或复利
22.某笔住房抵押贷款按月还本付息，其月利率为0.5％，通常称为“年利率6％，每月计息一次”。这里的年利率6％称为（ ）。
A.实际利率 B.表面利率 C.名义利率 D.票面利率
23.当按单利计算利息时，名义利率和实际利率的关系是（ ）。
A.大于 B.小于 C.相等 D.不一定
24.年利率为12％，存款额为1000元，期限为一年，分别以一年1次复利计息、一年4次按季利率计息、一年12次按月利率计息，则一年后的本利和分别为（ ）。
A. 1120、1125.51、1126.83
B. 1120、1126.83、1125.51
C. 1126.83、1125.51、1120
D. 1126.83、1120、1125.51
25.在复利计算公式中，常用的符号包括P、F、A.、G、S、n和i等，其中G表示（ ）。
A.每一时间间隔收入或支出的等比变化值
B.每一时间间隔收入或支出的等差变化值
C.连续出现在各计息周期期末的等额支付金额
D.每个计息周期的利率
26.以下关于复利计算公式中系数的表述中，错误的是（ ）。
A. (1+i)n称为“等额序列支付现值系数”
B. [i (1+i)n /(1+i)n —1]称为“一次支付现值系数”
C. [i (1+i)n /(1+i)n —1]称为“一次支付终值系数”
D. [i /(1+i)n —1]称为“等额序列支付终值系数”
27.已知某笔贷款的年利率为15％，借贷双方约定按季度计息，则该笔贷款的实际利率是（ ）。
A. 15.87％ B. 16.87％ C. 17.87％ D. 18.87％
28.某投资者向银行贷款200万元，期限为3年，年利率为8％，若该笔贷款的还款方式为按季度付息、到期后一次偿还本金，如果计算先期支付利息的时间价值，则贷款到期后开发商实际支付的利息是（ ）万元。
A. 50.65 B. 51.65 C. 52.65 D. 53.65
29.某写字楼投资项目在40年的持有期内各年净运营收益均为20万元，折现率为10％，则该写字楼投资项目的收益现值为（ ）。
A. 195.58 B. 165.58 C. 295.58 D. 265.58
30.已知某出租公寓的年有效毛租金收入为1000万元，年运营费用为300万元，如果租金收人和运营费用在未来30年的经营期内分别以每年3%和2%的速度增长，折现率为8％，则该出租公寓的净运营收益现值为（ ）万元。
A. 11007.57 B. 11070.57 C. 11700.57 D. 17100.57
31.设备更新源于设备磨损。设备磨损是设备使用（或闲置）过程中发生的损耗，分为（ ）。
A.有形磨损和物质磨损 B.有形磨损和无形磨损
C.精神磨损和无形磨损 D.外形磨损和无形磨损
32.要维持企业再生产的正常运行，必须对设备的磨损进行补偿。设备有形磨损的局部补偿是（ ）。
A.修理 B.更换 C.现代化技术改革 D.现代化技术改造
33.对设备有形磨损和无形磨损的完全补偿是（ ）。
A.维修设备 B.更换设备 C.技术研发 D.技术改造
34.设备经济寿命的动态计算方法中，考虑资金时间价值的影响时，需要将有关的费用支出折算到一个时间点上，该时间点通常为（ ）。
A.设备报废的时间 B.设备使用的时间
C.设备使用费用支出最小的时间 D.初始购置设备费用支出的时间
35.（ ），能比较全面地反映投资方案整个计算期的经济效果，适用于详细可行性研究阶段的经济评价和计算期较长的投资项目。
A.静态评价指标 B.动态评价指标 C.初步评价指标 D.详细评价指标
36清偿能力指标，是指考察项目计算期内偿债能力的指标。除了投资者重视项目的偿债能力外，为项目提供融资的（ ），更加重视项目偿债能力的评价结果。
A.中介机构 B.证券机构 C.金融机构 D.政府机构
37财务净现值，是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率，将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和，常表示为（ ）。
A. NPY B. NPV C. MPY D. MPV
38基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资行为发生所要求的（ ）投资回报率。
A.最低 B.最高 C.平均 D.一般
39如果NPV（ ）0，说明该项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求，因而在财务上是可以接受的。
A.大于 B.小于 C.小于等于 D.大于等于
40财务内部收益率(IRR)，是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，是评估项目（ ）的基本指标。
A.安全性 B.风险性 C.盈利性 D.周期性
41某商业店铺的购买价格为80万元，其中60万元由金融机构提供抵押贷款，余款20万元由投资者用现金支付。如果该项投资的经营收入扣除运营费用和抵押贷款还本付息后的年净现金流量为5.6万元，则该项投资的税前现金回报率为（ ）。
A. 18% B. 19% C. 28% D. 29%
42、下列房地产置业投资行为中，属于流动资金投入的投资行为是（ ）。
A.购买物业 B.购买电梯 C.购买中央空调 D.购买备用路灯
43、下列房地产置业投资行为中，属于购置投资行为的是（ ）。
A.支付工资 B.购置电梯 C.支付清洁费用 D.购置备用路灯
44、甲公司拟存一笔资金以备3年后使用。假定银行3年存款的年利率为5﹪，而甲3年后需要的资金总额为34500元，则在复利计息的情况下，甲公司目前需要存入的资金约为（ ）。
A.30000元 B.29803元 C.32857元 D.31500元
45、一项6年后付款800元的购货，当银行利率为10﹪时，如果按照复利计息，相当于第一年初一次现金支付的购价为（ ）。
A.451.6元 B.800元 C.500元 D.480元
46、某企业按照12﹪的年利率取得贷款200000元，要求在5年内每年末等额偿还，则每年的偿还金额为（ ）。
A.40000元 B.52000元 C.55482元 D.64000元
47、年初李军存入一笔资金，在存满3年后每年年末取出1500元，这笔款项于第8年末取完。若银行的存款利率为8，则李军应在最初一次性存入（ ）。
A.5505元 B.8620元 C.3866元 D.7500元
48、下列关于设备更新特点的说法中，不正确的是（ ）。
A.经济寿命是由有形磨损和无形磨损共同决定的
B.设备更新需要同时考虑以前和未来的现金流量
C.设备更新只比较设备的费用
D.设备更新以费用年值法为主
49、下列磨损中，属于无形磨损的是（ ）。
A.居民搬家时，公共排水管道被家具撞坏
B.电梯生锈腐蚀
C.玻璃幕墙被冰雹砸坏
D.新型的集中空调出现，使得现有的集中空调将很快被替换
50、下列盈利能力指标中，属于静态指标的是（ ）。
A.借款偿还期 B.投资回报率 C.财务内部收益率 D.资产负债率
51、下列盈利能力指标中，属于动态指标的是（ ）。
A.借款偿还期 B.投资回报率 C.偿债备付率 D.财务净现值
52.将一笔资金按年利率6％存入银行要在5年后复本利和为100万元，则现应存款（ ）万元。
A.70.56 B.74.73 C.76.92 D.79.21
53. 某人拟购买一套住宅供出租用，预计每年平均可获得净利2万元，该住宅使用年限还有20年，资本利率为10％，则购买此住宅时，投资额最高为（ ）万元。
A.16.04 B.16.40 C.16.73 D.17.03
54.利用净现值评估项目时。该投资项目在经济上可取的条件是（ ）。
A.NPV>0 B.NPV<0 C.NPV=0 D.NPV≥0.
55. 用内部收益率评估房地产开发项目经济合理的标准是（ ）。
A.内部收益率≥0 B.内部收益率<0
C.内部收益率≥ 折现率 D.内部收益率<折现率
56. 某开发项目各年净现金流量如下表所示，其静态回收期为（ ）年。
单位：万元
|
年份
|
0
|
1
|
2
|
3
|
4
|
5
|
|
现金流入
|
|
0
|
300
|
300
|
300
|
300
|
|
现金流出
|
500
|
50
|
50
|
50
|
50
|
50
|
A.4.0 B.3.5 C.3.2. D.3.0
57. 某项目的总投资为1200万元，其年收入为1950万元，年税费及附加为410万元，年总成本费用为1300万元。则该项目的投资利润率为（ ）。
A.20%. B.40% C.54% D.63%
（二）多项选择题(每题2分。每题中的备选项中。有2个或2个以上选项符合题意。错选，本题不得分；少选，所选每个选项0.5分)
1、对于房地产开发投资项目来说，现金流入通常包括（ ）等。
A.销售收入 B.出租收入 C. 广告收入
D.利息收入 E贷款本金收入
2、对于房地产开发投资项目来说，现金流出通常包括（ ）等。
A.土地费用 B.建造费用 C.还本付息
D.运营费用 E税金
3、以下有关现金流量图的描述中，正确的是（ ）。
A. 是反映投资项目在一定时期内资金运动状态的简化图式
B.以横轴为时间轴
C. 相对于时间坐标的垂直箭线代表不同时点的现金流量
D. 箭头向上表示正现金流量
E箭头向下表示正现金流量
4、房地产置业投资，包括房地产购置投资和流动资金投入两部分，其中流动资金是指投资者在物业开始出租经营前有限垫付、在出租经营后用于购买（ ）和其他费用的周转资金。
A.房地产 B.燃料动力 C.备品备件
D.支付工资 E原材料
5、以下属于造成潜在毛租金收入的减少的原因的是（ ）。
A. 物业维修费用增加 B.空置的面积不能产生租金收入
C. 物业管理费用增加 D.租出的面积没有收到租金
E 房地产市场不景气
6、收益性物业的运营费用是除抵押贷款还本付息外物业发生的所有费用，包括（ ）等都属于运营费用的范畴。
A.人员工资及办公费用 B.保持物业正常运转的成本
C.为租客提供服务的费用 D.保险费、房产税 E使用税和法律费用
7、以下关于准备金的表述中，正确的是（ ）。
A.准备金又称大修理基金
B.是业主或其委托的物业管理公司定期存入的用于支付未来费用的资金
C.准备金通常用于支付物业经营过程中的常规性支出
D.如果这部分资金来自物业的收益，就应该从物业现金流中扣除
E准备金常用于房屋及设备、设施的大修理更新
8、以下关于专项维修资金的描述中，错误的是（ ）。
A.由业主在初始购置物业时按购买价格的一定比例缴纳
B.该专项维修资金属物业管理公司所有
C.专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修租更新、改造
D.由城市物业维修资金管理机构统一管理
E由小区物业管理处负责管理
9、我国房地产投资经营过程中企业纳税的主要税种有（ ）。
A.经营税金及附加 B.城镇土地使用税 C.房产税
D.印花税 E企业所得税
10、以下关于收益性物业的现金流的公式，正确的是（ ）。
A.税前现金流 = 净运营收益—抵押贷款还本付息
B.税后现金流 = 税前现金流—准备金—所得税
C.潜存毛租金收入—空置和收租损失= 有效毛收入
D.潜存毛租金收入—空置和收租损失+其他收入= 有效毛收入
E有效毛收入—运营费用= 净运营收益
11、资金时间价值的大小，取决于多方面的因素。从投资的角度来看主要有（ ）。
A.投资利润率 B.通货膨胀率 C.银行利息率
D.行业利润率 E风险因素
12、以下关于资金时间价值的表述中，正确的是（ ）。
A.同样数额的资金在不同时点上具有不同的价值
B.不同时间发生的等额资金在价值上的有差别
C.资金时间价值是资金本身产生的
D.从消费者的角度来看，资金时间价值为放弃即期消费的损失所应得到的补偿
E随着时间的推移，资金的价值会增加
13、计息周期是指计算利息的时间单位，通常可以是（ ）。
A.年 B.季度 C.月 D.周 E小时
14、以下关于单利计息和复利计息的表述中，错误的是（ ）。
A.单利计息是只按本金计算利息，利息不再生息
B.单利的利息总额与借贷时间成反比
C.我国个人储蓄存款和国库券的利息就是以复利计算的
D.复利计息利息再生利息
E在投资分析中，一般采用复利计息更科学
15、名义利率与实际利率的关系，表述正确的是（ ）。
A.实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值
B.名义利率比实际利率更能反映资金的时间价值
C.当每年计息周期数m=1时，名义利率与实际利率相等
D.名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大
E名义利率越小，计息周期越长，实际利率与名义利率的差异就越大
16、以下有关设备有形磨损的表述中，错误的是（ ）。
A.是设备在使用（或闲置）过程中发生的实体性磨损
B.是设备在使用（或闲置）过程中发生的功能性磨损
C.分为第一类有形磨损和第二类有形磨损
D.第一类有形磨损，是设备在外力作用下产生的实体磨损、变形和损坏
E第二类有形磨损，是指设备因人为因素产生的磨损
17、以下有关设备无形磨损的表述中，正确的是（ ）。
A.是由于社会经济环境变化造成的设备贬值
B.不表现为设备实体的变化和损坏，也不表现为设备原始价值的贬值
C.可以分为第一类无形磨损和第二类无形磨损
D.第一类无形磨损，是出现了更完善的新型设备使原有没备局部或全部丧失其使用功能
E第二类无形磨损，是指生产制造工艺的改进引发的原来购买的设备贬值
18、要维持企业再生产的正常运行，必须对设备的磨损进行补偿。其补偿方式有（ ）。
A.有形补偿 B.无形补偿 C.局部补偿
D.完全补偿 E部分补偿
19、设备更新的特点包括（ ）。
A.设备更新的核心工作是确定设备的自然寿命
B.设备更新的核心工作是确定设备的经济寿命
C.设备更新分析以费用年值法为主
D.设备更新分析只考虑未来发生的现金流量
E只比较设备的费用
20、物业经营管理实践中，许多设备更新的情况，都会由于设备性能的提升而提高住户的满意度，从而提升物业租金收益，表现在（ ）。
A.提高物业租金 B.提高管理效率 C.提高入住率
D.减少租金拖欠 E降低管理费用
21、物业经营管理中，会经常遇到建筑物主要部分更新或大修决策问题，以下属于该种情况的是（ ）。
A. 灯泡更换 B.屋顶的翻新 C.入口改造
D.大堂改造 E空间使用功能的调整
22、以下关于房地产的投资回收和投资回报的叙述中，正确的是（ ）。
A.投资回收是指投资者对其所投入资本的回收
B.投资回报是指投资者所投入的资本在经营过程中所获得的报酬
C.就房地产开发投资来说，投资回收则主要表现为开发商利润
D.投资回收通常是用提取折旧的方式获得
E投资回报则常常表现为投资者所获得的或期望获得的收益率或利息率
23、以下关于内部收益率的叙述中，错误的是（ ）。
A.表明了项目投资所能支付的最高贷款利率
B.表明了项目投资所能支付的最低贷款利率
C.内部收益率大于行业基准收益率时，项目可行
D.内部收益率小于行业基准收益率时，项目可行
E内部收益率小于目标收益率时，项目不可行
24、动态投资回收期是指在考虑资金时间价值情况下，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间，以下正确的是（ ）。
A.是反映开发项目投资回收能力的重要指标
B.对房地产投资项目来说，动态投资回收期自投资起始点算起
C.累计净现值等于零或出现正值的年份即为投资回收终止年份
D.动态投资回收期以月表示
E一般用于评价开发完结后用来出租经营或自营的房地产开发项目
25、以下关于现金回报率的表述中，正确的是（ ）。
A.房地产置业投资过程中，每年所获得的现金报酬与投资者初始投入的权益资本的比率
B.房地产置业投资过程中，每年所获得的现金报酬与投资者初始投入的总资本的比率
C.反映了初始现金投资或首付款与年现金收入之间的关系
D.反映了初始现金投资或首付款与月现金收入之间的关系
E现金回报率有税前现金回报率和税后现金回报率
26、还本付息的方式包括（ ）。
A.一次还本利息照付，每期仅支付当期利息，最后一期归还全部本金并支付当期利息
B.等额还本利息照付，规定期限内分期归还等额的本金和相应的利息
C.等额还本付息，在规定期限内分期等额摊还本金和利息
D.一次性偿付，借款期末一次偿付全部本金和利息
E“气球法”，即借款期内任意偿还本息，到期末全部还清
27、偿债备付率是指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比率，以下表述正确的是（ ）。
A.对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1.5
B.该指标的计算对出租经营或自营的房地投资项目非常重要
C.当期应还本付息金额包括当期应还贷款本金及计入成本的利息
D.偿债备付率可以按年计算，也可以按整个借款期计算
E偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数
28、下列关于资产负债率的表述中，错误的是（ ）。
A.是反映项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标
B.属短期偿债能力指标
C.反映债权人所提供的资金占全部资产的比例
D.反映债务人所提供的资金占全部资产的比例
E.可以用来衡量客户在清算时保护债权人利益的程度
29.净现值法和内部收益率的主要区别在于净现值（ ）。
A.能反映投资获利数额的大小
B.能反映投资利润率的高低
C.需要首先确定折现率大小
D.无论在何种情况下，结论与内部收益率相同
【参考答案】
（一）单项选择题
1.D2.A3.B4.C5.D6.B7.D8.C9.B10.C11.C12.D13.A14.D15.C16.D17.D18.A19.A20.D21.B
22.C23.C24.A25.B26.C27.A28.D29.A30.B31.B32.D33.B34.D35.B36.C37.B38.A39.D40.C41.C
42.D43.B44.B45.A 46C47.A48.B49.D50.B51.D 52.B53.D 54.D 55.C56.C 57.A
（二）多项选择题
1.ABDE 2.ABCDE 3.ABCD 4.BCDE 5.BD 6.ABCDE 7.ABDE 8.BE 9.ABCE 10.ABDE 11.ABE 12.ABDE 13.ABCD 14.BC 15.ACD 16.BE 17.ABC 18.CD 19.BCDE 20.ACD 21.BCDE 22.ABDE 23.BD 24.ABCE 25.ACE 26.ABCDE 27.BCDE 28.BD 29.AC |
