第四章 收益性物业价值评估
（一）单项选择题（每题1分，每题的备选项中，只有1个最符合题意）
1、对于具体一个物业来说，它是属于收益性物业还是属于非收益性物业，主要依据是（ ）。
A.过去是否正在直接产生经济收益
B.目前是否正在直接产生经济收益
C.本质上是否具有直接产生经济收益的能力
D.能否提供有效的经营以产生经济收益
2、物业价格是和平地获得他人的物业所必须付出的代价一—货币额、商品或其他有价物。在现今社会，物业价格通常用（ ）来表示
A.实物 B.劳务 C.纸币 D.货币
3、物业承租人以支付租金的方式从物业产权人那里获得了( )物业的权利。
A. 所有和使用 B. 所有和处分 C.占有和使用 D.占有和处分
4、空气或阳光，尽管对人类生活至关重要，没有它们人类就无法生存，但是却没有价格。这是因为物业要有价格必须具有（ ）。
A.有用性 B.稀缺性 C.使用价值 D.交换价值
5、物业因为价值量大、寿命长久，所以同时存在着（ ）两种交易方式、两个市场。
A.买卖和租赁 B.买卖和抵押 C.招标和拍卖 D.招标和挂牌
6、广义的价值有使用价值和交换价值之分，人们在经济活动中一般简称的价值，指的是（ ）。
A.使用价值 B.交换价值 C.经济价值 D.交易价值
7、某一物业的（ ）是指某个特定的投资者(如某个具体的购买者)基于个人的需要或意愿，对该物业所评估出的价值。
A.使用价值 B.交换价值 C.投资价值 D.市场价值
8、评估市场价值所采用的折现率，应是与该物业的风险程度相对应的（ ）。
A.社会一般报酬率 B.社会最低报酬率
C.最低期望报酬率 D.最高期望报酬率
9、投资者评估的物业的投资价值（ ）该物业的市场价格，是其投资行为（或交易）能够实现的基本条件。
A.大于 B.小于 C.大于或等于 D.小于或等于
10、市场价格是指某种物业在市场上的（ ）水平价格，是该类物业大量成交价格的抽象结果。
A. 最高 B.平均 C.最低 D.正常
11、以下能反映物业价格水平的高低的指标是（ ）。
A. 物业的单位价格 B.物业的总价格
C.物业的最高价格 D.物业的最低价格
12、一套建筑面积100m2，单价30000元／m2，总价300万元的住房，约定付款方式为：从成交日期时起分期付清，首期支付100万元，余款在一年内分两期支付，每隔半年支付100万元，则实际总价为（ ）万元。
A. 292.8 B. 282.8 C. 272.8 D. 262.8
13、一般来说，在期房与现房同品质（包括质量、功能、环境和物业管理等）的情况下，期房价格（ ）现房价格。
A.高于 B.低于 C.等于 D.不一定高于
14、某期房尚有1年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为5000/ m2元，出租的年末净收益为550元/ m2，假设折现率为10％，风险补偿估计为现房价格的3％，则该期房目前的价格为（ ）。
A. 4320 B. 4330 C. 4340 D. 4350
15、以下可以反映所销售商品房的总体价格水平的价格指标是（ ）。
A. 起价 B.均价 C.标价 D.成交价
16、成本租金是指按照出租房屋的经营成本确定的租金，以下不属于成本租金的构成因素的是（ ）。
A. 折旧费 B.维修费 C.保险费 D.管理费
17、《城市房地产开发经营管理条例》(1998年7月20日国务院令第248号发布)第30条规定：“房地产开发项目转让和商品房销售价格，由当事人协商议定；但是，享受国家优惠政策的居民住宅价格，应当实行（ ）或者政府定价。”
A. 市场成交价 B.市场调节价
C.政府指导价 D.政府计划价
18、在城镇住房制度改革中，出售公有住房的标准价、成本价等属于（ ）。
A. 市场调节价 B. 市场成交价
C. 政府指导价 D. 政府计划价
19、以下适用于市场比较法评估的物业是（ ）。
A.物业开发用地、普通商品住宅、特殊厂房
B.高档公寓、古建筑、别墅
C.古建筑、教堂、商铺
D.写字楼、商铺、标准厂房
20、（ ）市场法适用的条件是在同一供求范围内并在估价时点的近期，存在着较多类似物业的交易。
A. 市场法 B. 收益法 C. 假设开发法 D. 成本法
21、以下不属于非正常交易情况的是（ ）。
A. 业主出国急卖物业 B. 新婚夫妇急买新房
C. 关联交易 D. 买方和卖方激烈竞价
22、选取的可比实例数量从理论上讲越多越好，但是，如果要求选取的数量过多，一是可能由于交易实例的数量有限而难以做到，二是后续进行修正、调整的工作量大。因此，一般选取（ ）。
A. 1—9 B. 2—9 C. 3—10 D. 4—10
23、某宗物业交易总价为60万元，其中首期付款20％，余款于半年后支付。假设月利率为0.5％，则该宗物业在其成交日期一次付清的价格为（ ）万元。
A. 55.55 B. 56.56 C. 57.57 D. 58.58
24、以下交易情况修正公式中，不正确的是（ ）
A.正常成交价格一应由卖方缴纳的税费 = 卖方实际得到的价格
B.正常成交价格一应由买方缴纳的税费 = 买方实际付出的价格
C.应由卖方缴纳的税费=正常成交价格×应由卖方缴纳的税费比率
D.应由买方缴纳的税费=正常成交价格×应由买方缴纳的税费比率
25、交易日期调整实际上是对物业市场状况对物业价格的影响进行调整，故又可称之为（ ）。
A.市场状况调整 B.市场价格调整
C.交易状况调整 D.交易价格调整
26、成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的物业估价，以下不符合要求的物业是（ ）。
A.学校、图书馆、体育场馆、公园
B.医院、行政办公楼、高级写字楼
C.化工厂、钢铁厂、发电厂、码头
D.军队营房、机场、加油站、教堂
27、在房地产市场交易中，习惯采用平方英尺的国家或地区有（ ）。
A.中国香港地区和美国、英国等
B.中国香港地区和日本、韩国等
C.中国台湾地区和日本、韩国等
D.中国台湾地区和美国、英国等
28、在物业保险（包括投保和理赔）及其他损害赔偿中，一般采用（ ）估价。
A. 比较法 B. 成本法 C. 收益法 D. 路线价法
29、运用成本法估价一般分为4个步骤，包括：①求取积算价格；②测算重新购建价格；③搜集有关物业开发建设的成本、税费、利润等资料；④测算折旧。以下正确排序是（ ）。
A. ③→②→④→① B. ③→①→④→②
C. ③→④→②→① D. ③→④→①→②
30、( )的出现是技术进步的必然结果。由于技术进步，使原有的许多设计、工艺、原材料、结构等都已过时落后或成本过高，而采用新材料、新技术等，不仅功能更加完善，成本也会降低。
A.重新购建价格 B.重建价格 C.重置价格 D.新建价格
31、某宗物业的正常成交价格为5000元/m2，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7％，买方应缴纳的税费为正常成交价格的5%，则卖方实际得到的价格和买方实际付出的价格分别是（ ）元/m2。
A. 4650、5250 B. 5250、4650 C. 3650、4250 D. 4650、3250
32、某宗物业交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方4650元／m2，交易中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区物业买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7％，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。则该宗物业的正常成交价格为（ ）。
A. 4900元／m2 B. 5000元／m2 C. 5100元／m2 D. 5200元／m2
33、（ ）是将估价对象未来某一年的某种预期收益除以适当的资本化率或乘以适当的收益乘数转换为价值的方法。
A.现金流量折现法 B.报酬资本化法
C.直接资本化法 D.收益资本化法
34、收益法适用的对象有收益或有潜在收益的物业。以下关于收益法的说法中不正确的是（ ）。
A.收益法又称收益资本化法、收益还原法
B.写字楼、旅馆、商店、餐馆适用收益法
C.游乐场、影剧院、烂尾楼、加油站适用收益法
D.只要估价对象所属的这类物业有获取收益的能力即可
35、以下不属于销售税金及附加的是（ ）。
A.营业税 B.企业所得税 C.城市维护建设税 D.教育费附加
36、（ ）是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的建筑物价值损失，不利因素可能是经济因素、区位因素，也可能是其他因素。
A. 自然折旧 B. 物质折旧 C. 经济折旧 D. 功能折旧
37、一个高级居住区附近兴建了一座加油站，该物业价值下降，这是由（ ）引起的，且一般是长期甚至永久性的。
A. 精神折旧 B. 物质折旧 C. 功能折旧 D. 经济折旧
38、某旧住宅，测算其重置价格为100万元，地面、门窗等破旧引起的物质折旧为2万元，因户型过时、没有独用厕所和电信宽带接口等导致的功能折旧为8万元，由于位于城市衰落地区引起的经济折旧为20万元。则该旧住宅的折旧总额为（ ）万元。
A. 22 B. 10 C. 28 D. 30
39、建筑物的（ ）是指建筑物从竣工验收合格之日起到由于主要结构构件和设备的自然老化或损坏而不能继续保证建筑物安全使用时止的时间。
A. 自然寿命 B.经济寿命 C.有效寿命 D.实际寿命
40、某建筑物的建筑面积100平方米，单位建筑面积的重置价格为1000元／平方米，判定其有效年龄为10年，经济寿命为30年，残值率为5％。则用直线法计算该建筑物的年折旧额为（ ）元。
A. 2166 B. 3166 C. 4166 D. 5166
41、某宗物业是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用年限为50年，至今已使用了6年；预计利用该宗物业正常情况下每年可获得净收益80万元；该宗物业的报酬率为8.5％，则该宗物业的收益价格为（ ）万元。
A. 615.2 B. 715.2 C. 815.2 D. 915.2
42、以下不属于毛租金乘数法的优点的是（ ）。
A. 方便易行，在市场上较容易获得物业的价格和租金资料
B. 毛租金乘数是一个比较客观的数值
C. 忽略了不同物业的空置率和运营费用的差异
D. 避免了由于多层次测算可能产生的各种误差的累计
43、区位是指地球上（ ）空间方位和距离上的关系。
A.某一事物 B.某房地产 C.某一事物与其他事物 D.各种事物
44、下列哪一项最能衡量物业区位的好坏（ ）。
A.空间直线距离 B.交通路线距离 C.交通时间距离 D.空间垂直距离
45、在某一时点，对于一个特定的收益性物业，其（ ）是客观的，唯一的。
A.投资价值 B.市场价值 C.使用价值 D.交换价值
46、前两年关于房地产企业暴利的呼声极高，于是有了要求房地产企业公布成本的说法，也出现了某些地方政府部门公开开发商房价成本的行为，请问商品住房的价格属于（ ）。
A.政府定价 B.政府限价 C.政府指导价 D.市场调节价
47、在商品房销售中，往往会听到起价、标价、成交价、均价等名词，下列对此说法正确的是（ ）。
A.起价高的楼盘均价也高
B.标价就是成交价
C.成交价的平均价格一般可以反映所销售商品房的总体价格水平
D.成交价是指现货交易中的实际交易价格
48、特殊工业厂房适宜采用的估价方法（ ）。
A.成本法 B.假设开发法 C.收益法 D.市场法
49、收益法中的运营费用率是（ ）。
A.运营费用与潜在毛收入之比
B.运营费用与总收益之比
C.运营费用与净收益之比
D.运营费用与有效毛收入之比
50、在采用收益法评估物业价值时，报酬率（折现率）是指（ ）。
A.社会一般的收益率
B.收益法中的资本化率
C.投资者要求的满意收益率
D.投资者要求的最低收益率
51、估价上的折旧注重的是（ ）。
A.原始取得价值的减价修正
B.原始取得价值的返销与回收
C.重置价值的返销与回收
D.价值的减价修正
（二）多项选择题(每题2分。每题中的备选项中。有2个或2个以上选项符合题意。错选，本题不得分；少选，所选每个选项0.5分)
1、收益性物业是指能直接产生租赁收益或其他经济收益的物业，包括（ ）等。
A.自住型公寓 B.政府办公楼 C.旅馆
D.餐馆 E写字楼
2、收益性物业价值的高低主要取决于（ ）。
A.过去净收益的大小 B.现期净收益的大小 C.未来净收益的大小
D.获得净收益期限的长短 E获得净收益的可靠性
3、物业要有价格与其他任何物品要有价格一样，需要同时具备（ ）。
A.价值 B.价格 C.有用性 D.稀缺性 E有效需求
4、以下属于物业价格与一般物品的价格的共同之处的是（ ）。
A.都是价格，用货币来表示
B.都有波动，受供求因素的影响
C.容易受交易者的个别因素的影响
D.都是按质论价，优质高价，劣质低价
E价格形成的时间较长
5、物业价格与一般物品价格的不同，表现为物业价格的特征。物业价格主要特征有（ ）。
A.价格受区位的影响很大
B.既有交换代价的价格，又有使用代价的租金
C.价格容易波动
D.实质上是物业权益的价格
E容易受交易者的个别因素的影响
6、有效需求必须同时具备（ ）。
A. 购买心理 B. 购买行动 C. 购买价格
D. 购买意愿 E 购买能力
7、以下关于物业区位的表述正确的是（ ）。
A. 物业价格与区位密切相关
B. 物业的区位就是指物业的地理坐标位置
C. 物业的区位是指物业的空间位置
D. 最常见的是用距离来衡量区位的好坏
E“便捷性”指“外”到“内”——“进”的方便程度
8、距离可以分为（ ）。
A. 空间路线距离 B. 交通直线距离 C. 交通路线距离
D.空间直线距离 E 交通时间距离
9、以下属于以租赁为主要交易方式的物业类型的是（ ）。物业，如、、，甚至是主流
A. 公园 B. 公寓 C.写字楼 D. 图书馆 E旅馆
10、以下关于使用价值和交换价值的说法中，正确的是（ ）。
A. 任何物品能够成为商品，首先必须具备交换价值
B.没有使用价值的东西不能成为商品
C.使用价值是交换价值的前提
D.没有使用价值就没有交换价值
E 没有交换价值就没有使用价值
11、以下关于市场价值和投资价值的叙述中，正确的是（ ）。
A. 投资价值是客观的、非个人的价值
B. 市场价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值
C.在某一时点，市场价值是惟一的
D.在某一时点，投资价值是惟一的
E 投资价值会因投资者的不同而不同
12、同一物业对于不同的投资者之所以会有不同的投资价值，是因为不同的投资者可能存在（ ）。
A. 开发成本优势不同 B. 经营费用优势不同 C. 纳税状况不同
D. 对未来的信心 E 政策优惠不同
13、以下关于成交价格的叙述中，正确的是（ ）。
A. 是交易双方实际达成交易的价格
B.在买方市场下，成交价格会偏向最低买价
C. 可以是货币额、商品或其他有价物
D. 随着交易者的财力、动机、对交易对象和市场的了解程度的不同而不同
E成交价格是一个已经完成的事实
14、正常成交价格是指交易双方在（ ）情况下进行交易所形成的价格。
A.公开市场 B.信息通畅 C.平等自愿
D.诚实无欺 E没有利害关系
15、导致形成非正常成交价格的因素包括（ ）。
A. 不了解市场行情 B. 砍价不成功 C.垄断
D. 团体采购 E 强迫交易
16、成交价格还可以按照交易方式的不同来划分，例如，按照土地使用权出让方式的不同，可以将土地使用权出让的成交价格分为（ ）。
A. 挂牌成交价 B.招标成交价 C.出让成交价
D.拍卖成交价 E协议成交价
17、物业拍卖是以公开竞价的形式，将物业转让给最高应价者的买卖方式，在拍卖活动中经常涉及到的价格类型有（ ）。
A.评估价 B.保留价 C.起拍价
D.协议价 E成交价
18、以下说法中，错误的是（ ）。
A. 保留价是在拍卖前确定的拍卖标的可售的最低价格
B. 有保留价拍卖中，最高应价即成为成交价
C. 减价拍卖是一种常见的叫价方式
D. 竞价是竞卖人自己报出的购买价格
E评估价是对拟拍卖的物业的公开市场价值的评估结果
19、在过去“提高公房租金”的城镇住房制度改革中，将房租分为（ ）。
A. 福利租金 B.市场租金 C.成本租金
D.准成本租金 E商品租金
20、商品租金又称全价租金，是指以物业价值为基础确定的租金，由（ ）、保险费、地租和利润等八项因素构成
A. 摊销费 B.管理费 C.维修费 D.投资利息 E房产税
21、以下属于物业税性质的税收种类有（ ）。
A.城镇土地使用税 B. 印花税 C.城市房地产税
D. 房产税 E 契税
22、原始价值简称原值、原价，也称历史成本、原始购置成本，是指一项资产在当初取得时实际发生的成本，包括（ ）等。
A. 购买价 B. 运行费 C.运输费
D.安装费 E缴纳的有关税费
23、以下有关账面价值、市场价值和原始价值的说法中，错误的是（ ）
A. 账面价值又称账面净值、折余价值
B.市场价值是随着时间的流逝而不断减少的
C.市场价值是指一项资产现时在市场上实际所值的价格
D.原始价值是始终不变的
E账面价值是随着时间的流逝而上下波动的
24、物业价格的影响因素的特点包括（ ）。
A.不同的物业价格影响因素，引起物业价格变动的方向是不尽相同的
B.不同的物业价格影响因素，引起物业价格变动的程度是不尽相同的
C.不同的物业价格影响因素，与物业价格之间的影响关系是不尽相同的
D.有些物业价格影响因素对物业价格的影响与时间有关，有些与时间无关
E大多数物业价格影响因素对物业价格的影响可以用数学公式或数学模型来量化
25、人口因素对物业价格的影响主要包括（ ）。
A. 人口年龄结构 B.人口数量规模 C. 人口性别比例
D. 人口素质 E 家庭人口规模
26、城市规划对物业价格有很大影响，特别是对（ ）等的规定。
A.城市发展方向 B.土地出让金 C.建筑高度
D.建筑密度 E容积率
27、收益性物业价格的影响因素包括（ ）。
A. 人口因素 B. 经济因素 C. 物价因素
D. 利率因素 E 心理因素
28、心理因素对物业价格的影响有时是不可忽视的。影响物业价格的心理因素主要有（ ）。
A.购买或出售心态 B.个人欣赏趣味 C.时尚风气
D.接近名家住宅心理 E讲究风水或吉祥楼层数字
29、收益性物业估价的基本方法包括（ ）。
A.市场法 B. 路线价法 C. 假设开发法
D.成本法 E收益法
30、运用市场法估价的一般步骤包括（ ）。
A.搜集交易实例 B.选取可比实例 C. 对可比实例成交价格进行处理
D.计算物业收益 E求取比准价格
31、在搜集交易实例时应尽可能搜集较多的内容，一般包括（ ）。
A.交易情况 B.交易实例物业的状况 C.成交日期
D.成交价格 E付款方式
32、在市场比较法中，交易实例物业的状况应了解的内容包括（ ）。
A.名称、坐落 B.面积、四至 C.用途、产权
D.交易情况 E建筑物建成年月
33、通常房地产市场交易中的计价方式包括（ ）。
A. 按套计价 B.按套内建筑面积计价 C.按公摊面积计价
D.按建筑面积计价 E按使用面积计价
34、通常房地产市场交易中的交易方式包括( )。
A. 协议 B.招标 C.竞价 D.拍卖 E挂牌
35、选取可比实例应符合的基本要求包括（ ）。
A.可比实例物业应是估价对象物业的相同物业
B.可比实例的成交日期应与估价时点接近
C.可比实例的交易类型应与估价目的吻合
D.可比实例的成交价格应为正常市场价格或能够修正为正常市场价格
E可比实例物业应是估价对象物业的类似物业
36、在市场比较法中，进行价格修正前，必须建立价格可比基础，具体内容包括（ ）。
A.统一付款方式 B.统一采用单价 C.统一币种和货币单位
D.统一面积内涵 E统一面积单位
37、在下列交易中，成交价格往往会偏离正常市场价格的是（ ）。
A.急于出售或急于购买的交易
B.交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易
C.交易双方或某一方有特别动机或偏好的交易
D.交易税费非正常负担的交易
E受债权债务关系影响的交易
38、“取得物业开发用地进行房屋建设，然后销售所建成的商品房”这种典型的物业开发经营方式中物业价格通常由（ ）构成。
A.土地取得成本、开发成本 B.管理费用 C.广告费用
D.销售费用、销售税费 E投资利息、开发利润
39、以下关于重新购建价格的说法中，错误的是（ ）。
A.重新购建价格是交易时点时的价格
B.重新购建价格是估价时点时的价格
C.重新购建价格是客观的价格
D.建筑物的重建价格是全新状况下的价格
E建筑物的重新购建价格中已扣除建筑物的折旧
40、根据造成建筑物折旧的原因，可将建筑物折旧分为（ ）。
A. 自然折旧 B. 物质折旧 C. 经济折旧
D. 人为折旧 E 功能折旧
41、运用收益法估价一般分为4个步骤，具体包括（ ）。
A.搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料
B.选用适宜的收益法公式求取积算价格
C.预测估价对象的未来收益
D.求取报酬率或资本化率、收益乘数
E选用适宜的收益法公式计算出收益价格
42、在目前情况下，根据物业开发用地取得的途径，可分为（ ）。
A.通过城市房屋拆迁取得
B. 通过租用农村集体土地取得
C. 通过征收农地取得
D. 通过开发商转让的已完成征收或拆迁补偿安置的熟地
E 通过购买政府招标、拍卖、挂牌出让
43、开发成本是指在取得的物业开发用地上进行基础设施和房屋建设所必需的直接费用、税金等，具体包括（ ）。
A.勘察设计和前期工程费 B.基础设施建设费 C.房屋建筑安装工程费
D.开发建设过程中的税费 E公共配套设施建设费
44、物质折旧的具体原因包括（ ）。
A.自然经过的老化 B.建筑式样过时 C.意外破坏的损毁
D.延迟维修的损坏残存 E正常使用的磨损
45、收益乘数是采用市场提取法，从与估价对象的收益流量类型等相同的类似物业有关资料中求得，收益乘数具体有（ ）。
A. 毛收入乘数 B. 毛租金乘数 C. 有效毛收入乘数
D. 净收益乘数 E 潜在毛收入乘数
【参考答案】
（一）单项选择题
1.C2.D3.C4.B5.A6.B7.C8.A9.C10.B11.A12.A13.B14.D15.B16.C17.C18.C19.D20.A 21.C22.A23.D24.A25.B26.D27.C28.D29.B30.A31.B32.A33.B34.A35.C36.A37.B38.C39.C40.B 41.C42.D43.D44.A45.B 46.D47.C48C49.C50.B51.D52.C53.A54.D55.A 56.D
（二）多项选择题
1.CDE 2.CDE 3.CDE 4.ABD 5.ABDE 6.DE 7.ACD 8.CDE 9.CDE 10.BCD
11.CE 12.ABCDE 13.ACDE 14.CDE 15.ACE 16.ABDE 17.ABCE 18.AE 19.ABCDE 20.BCDE 21.ACD 22.CDE 23.BE 24.ABCD 25.BDE26.ACDE 27.ABCDE 28.ABCDE 29.ADE 30.ABCE31.ABCDE 32.ABCDE 33.ABCE 34.ABDE 35.BCDE 36.ABCDE 37.ABCDE 38.ABDE 39.BCD 40.BCE41.ACDE 42.ACDE 43.ABCDE 44.ACDE 45.BCDE |
