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2012物业管理师《物业经营管理》习题与参考答案6
【作者:网站管理员】【来源:本站原创】【阅读:1413次】【日期:2016-1-30 17:13:32】【属于:物业管理师】【关闭】【打印

 

第六章  租赁管理
 
(一)单项选择题(每题1分,每题的备选项中,只有1个最符合题意)
1、下列关于房屋租赁特点的说法中不正确的有(  )。
A. 当房屋所有权发生转移时,房屋租赁关系随之终止
B. 租赁双方必须是符合法律规定的责任人
C. 房屋租赁关系是一种经济要式契约关系
D. 房屋租赁的标的是作为特定物的房屋
2、房屋租赁合同产生效力是在(  )。
A. 租赁双方谈妥所有条件之后
B. 租赁双方达成协议并在书面合同上签字、盖章之后
C. 租赁双方达成协议并且承租人搬进房屋之后
D. 租赁双方达成协议并且到当地房地产行政主管部门登记备案之后
3、按房屋所有权的性质,房屋租赁分为公房租赁和私房租赁,那么直管公房所有权人的代表是(  )。
A. 房地产行政主管部门              B. 国家        
C. 国家授权的国有企事业单位        D. 各级地方人民政府
4、下列哪一种房屋租赁模式对租赁期限约定了明确的终止日(  )。
A. 自动延期租赁        B. 定期租赁        
C. 意愿租赁            D. 以上答案都不正确
5、下列哪一种形式的租赁关系会因租赁双方中的一方死亡而自动中止?(  )
A. 定期租赁        B. 周期性租赁
C. 意愿租赁        D. 以上答案都不正确
6、根据租赁期限的长短,租赁可划分为短期租赁、中短期租赁和长期租赁。下列说法中不正确的是(  )。
A. 短期租赁是指租期在2年和2年以内的租赁
B. 长期租赁是指租期为5年或5年以上的租赁
C. 中短期租赁的租期一般为2-3年
D. 中短期租赁一般由短期租赁延期而来
7、物业使用过程中所发生的费用,主要由税费、物业管理费和承租单元内部的能源使用费三部分组成。下列针对物业租金形式的说法中正确的是(  )。
A. 采用毛租形式的租金中一定包含上述所有三部分费用
B. 采用毛租形式的租金中一定不包含上述所有三部分费用
C. 采用净租形式的租金中一定包含上述所有三部分费用
D. 采用净租形式的租金中一定不包含上述所有三部分费用
8、业主全权委托物业管理企业负责租赁活动以及租赁中的管理和服务是(  )。
A. 包租转租模式        B. 出租代理模式
C. 委托管理模式        D. 以上答案都不正确
9、采用(  )的物业租赁管理模式,物业管理企业的收入与物业经营获利的多少没有关系。
A. 包租转租模式        B. 出租代理模式
C. 委托管理模式        D. 以上三种
10、采用(  )的物业租赁管理模式,物业管理企业承担的市场风险最大。
A. 包租转租模式        B. 出租代理模式
C. 委托管理模式        D. 以上三种
11、在零售商业物业的租约条款中,不需要对下列特殊问题中的哪一项作出具体的规定(  )。
A. 限制租户在一定地域范围内重复设店        B. 公共面积的维护
C. 租户经营所需的租金来源                  D. 广告标志和图形
12、房屋租赁登记备案的一般程序是(  )。
A. 申请-审查-登记-颁证            B. 签订合同-申请-审查
C. 签订合同-申请-审查-颁证        D. 申请-审查-签订合同
13、下列不属于租赁方案与策略主要涉及的工作内容有(  )。
A. 编制租赁经营预算        B. 定位目标市场
C. 租约谈判                D. 明确吸引租户的策略
14、下列关于编制租赁经营预算的说法中不正确的是(  )。
A. 预算中包括详细的预期收益估算、允许的空置率水平和经营费用
B. 预算可以使业主较容易地对物业经营管理的财务情况进行检查
C. 预算是物业经营管理中财务控制和财务计划的重要工具
D. 预算的计划性表现在当物业管理师编制预算时可以就未来几年的经营计划作出安排
15、下列关于确定租金方案的说法中不正确的是(  )。
A. 租金的确定起决定作用的因素是市场的供求关系
B. 为准确确定租金水平,比较可行的做法是比较大多数出租物业和待出租物业的差异
C. 租金方案会受到出租策略的影响
D. 过高或过低的租金都有可能导致业主利益的损失
16、如果使用净租金的形式,为确定租金的内容,在租约中不需要明确的费用是(  )。
A. 业主需要支付的费用        B. 代收代缴费用
C. 投资利息                  D. 公用面积维护费用
17、下列对于基础租金和附加租金的说法不正确的是(  )。
A. 基础租金是根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平确定的
B. 对于写字楼物业,附加租金是整栋建筑内位置较好的出租单元的租金比基础租金高出部分的租金
C. 对于零售商业物业,附加租金通常是租户按营业额的一定比例支付的百分比租金
D. 基础租金实际上就是成本,附加租金实际上就是利润
18、下列不属于房屋租赁合同的基本条款是(  )。
A. 当事人姓名或者名称及住所        B. 租金及支付方式
C. 投资回报率                      D. 房屋的修缮责任
19、下列对于房屋租赁合同的基本条款的说法不正确的是(  )。
A. 只要承租人不利用承租的房屋进行违法活动,可以随意改变房屋的结构,无须征得出租人的同意
B. 出租人在租赁合同期满之前需要收回房屋时,应当事先征得承租人的同意,并赔偿承租人的损失
C. 租金标准是租赁合同的核心,只有详细、明确地规定租金的内容及支付方式,才可以有效避免租赁纠纷的产生
D. 出租住宅用房的自然损坏由出租人负责修复,没有及时修复而造成承租人损失的,出租人应当承担赔偿责任
20、如果房屋在租赁期内被出售,则(  )。
A. 原租赁合同中止,新业主无须承担任何责任
B. 原租赁合同终止,承租人与新业主签订新的租赁合同,并根据新合同的规定承担各 自的责任
C. 原业主的责任在出售之日结束,除了承担将保证金归还承租人或转移给新的业主的责任以外,其他责任均由新业主承担
D. 原业主的责任在出售之日结束,新业主可以选择继续承担原业主的责任也可以选择不承担
21、无正当理由,承租人拖欠房屋租金(  )个月以上的,出租人有权终止租赁合同,收回房屋,并可向对方索赔由此造成的损失。
A. 3        B. 4        C. 5        D. 6
22、下列有关转租的说法正确的是(  )。
A. 根据法律规定,房屋承租人在任何情况下都不可以将承租的房屋转租给第三方
B. 房屋承租人可以将承租的房屋转租给第三方,此时第三方必须同原出租人签订新的租赁合同,原合同自动终止
C. 房屋承租人在征得原出租人的同意后可以将承租的房屋转租给第三方,并且订立转租合同
D. 房屋承租人可以将承租的房屋转租给第三方,但是从中获得的差额利润应该归原出租人所有
23、从本质上来说,C.RM是一种(  )。
A. 管理理念        B. 企业管理软件        
C. 企业文化        D. 信息技术的创新
24、下列不属于实施客户关系管理(C.RM)的目的的是(  )。
A. 整合企业资源,优化业务流程
B. 发挥人力资源的优势,吸纳更多的就业人员
C. 识别不同租户的需求差别化,为租户提供个性化服务,提高租户满意度
D. 降低企业运营成本,增加企业收入
25、房屋租赁合同产生效力是在(  )。
A.租赁双方谈妥所有条件之后
B.租赁双方达成协议并在书面合同上签字、盖章之后
C.租赁双方达成协议并且到当地房地产行政主管部门登记备案之后
D.租赁双方达成协议并且承租人搬进房屋之后
26、下列关于房屋租赁特点的说法不正确的是(  )。
A.租赁双方必须具有民事行为能力
B.当房屋所有权发生转移时,房屋租赁关系随之中止
C.房屋租赁的标的是作为特定物的房屋
D.房屋租赁合同属于法定要式合同
27、下列哪一种房屋租赁模式对租赁期限约定了明确的终止日(  )。
A.定期租赁   B.自动延期租赁   C.意愿租赁    D.以上都不是
28、下列哪一种形式的租赁关系会因租赁双方中的一方的死亡而自动中止(  )。
A.定期租赁   B.自动延期租赁   C.意愿租赁    D.以上都是
29、根据业主对物业管理企业委托内容与要求的不同,物业管理企业有不同的管理模式。采用(  )的物业租赁管理模式,物业管理企业承担的市场风险最大。
A.包租转租模式     B.出租代理模式    C.委托管理模式    D.以上三种
30、采用(  )的物业租赁管理模式,物业管理企业的收入与物业经租获利的多少没有关系。
A.包租转租模式     B.出租代理模式    C.委托管理模式    D.以上三种
31、制定租赁方案与策略属于租赁管理中的哪一个阶段的管理(  )。
A.可行性研究阶段   B.租约签订前      C.租约执行过程中  D.租约期满时
32、在零售商业物业的租约条款中,不需要对下列特殊问题中的哪一项作出具体的规定(  )。
A.每一独立承租单元的用途      B.营业时间的规定
C.广告标志和图形              D.租户经营所需的资金来源
33、下面不属于租赁方案与策略主要涉及的工作内容的是(  )。
A.确定可出租面积和租赁方式    B.编制经营预算
C.定位目标市场                D.租约谈判和签约管理
34、如果使用净租金的形式,为确定租金的内容,在租约中不需要明确的费用是(  )。
A.业主需要支付的费用项        B.代收代缴费用
C.投资利息                    D.公用面积维护费用
35、下列不属于房屋租赁合同的基本条款的是(  )。
A.当事人姓名或者名称及住所     B.租赁用途
C.租赁利润率                   D.房屋的修缮责任
36、无正当理由,承租人拖欠房屋租金(  )个月以上的,出租人有权终止租赁合同,收回房屋,并可向对方索赔由此造成的损失。
A.3          B.4          C.5         D.6
37、从本质上来讲,C.RM是一种(  )。
A.管理理念        B.企业管理软件        C.企业文化      D.信息技术的创新
(二)多项选择题(每题2分。每题中的备选项中。有2个或2个以上选项符合题意。错选,本题不得分;少选,所选每个选项0.5分)
1、房屋租赁中,出租人可以是(  )。
A. 使用权人          B. 所有权人自己        C. 共有人        
D. 所有权人委托的代理人         E 按照法定程序指定的代管人
2、房屋租赁中,承租人获得的房屋权利是(  )。
A. 占有权        B. 使用权        C. 收益权
D. 处分权        E 所有权
3、下列百分比租金的说法正确的是(  )。
A. 百分比租金通常也称为超出性租金,常用于零售商业物业
B. 承租人除了向出租人定期支付固定租金外,还要将其营业额中超出预定数额的部分,按一个百分比交予出租人,作为出租人的百分比租金收入
C. 百分比租金常常按年度计算,在一个购物中心或超市中,不同的承租人按同一个百分比来支付租金
D. 当出租人仅收取百分比租金时,通常要对承租人营业收入的下限作出规定,作为其获得最低租金收入的保障
E 出租人常在租约中订立有强制收回使用权的条款来保证其物业在出租过程中获得预期的租金收入
4、下列有关物业租赁的分类的说法正确的有(  )。
A. 当物业所有者与承租人之间的租赁行为在本期租赁期限到期时以相似的租赁条件自动延续时,达成的租赁协议就属于自动延期租赁的形式
B. 自动延期的延长期限最好是在最初的租约中明确地规定下来,如按月自动延期
C. 净租通常在长期租赁中使用,租赁时间可达10年以上,百分比租金常用于零售商业物业的租赁,如大型购物中心或超市
D. 短期租赁是指租期在2年和2年以内的租赁,长期租赁是指租期为5年或5年以上的租赁,中短期租赁的租期一般为2-3年
E 按照房屋使用用途,房屋租赁分为居住房租赁和非居住用房租赁
5、采用出租代理的物业租赁管理模式,物业管理企业的收益包括(  )。
A. 租金            B. 佣金        C. 经营利润
D. 租金差价        E 物业管理和服务费用
6、对于物业租赁管理模式的内容说法中正确的是(  )。
A. 在包租转租模式、出租代理模式和委托管理模式中,物业管理企业采用包租转租模式获得的利润最多
B. 在出租代理模式中,物业管理企业获得的代理佣金是以租赁活动中发生的总费用的一定比例收取
C. 在包租转租模式、出租代理模式和委托管理模式中,物业管理企业都会负责正常的物业管理和服务工作
D. 在租赁市场不景气或不易把握时,业主通常选择委托代理模式,将市场风险转移
E 采用委托管理模式,承担的风险很小
7、租户选择是租赁管理的核心。在租户选择中应考虑的主要准则包括(  )。
A. 潜在租户所经营业务的类型
B. 潜在租户的声誉、财务稳定性和长期盈利能力
C. 潜在租户与政府部门的关系
D. 潜在租户所需的面积大小及空间组合
E 潜在租户需要提供的特殊物业管理服务的内容
8、制定租赁方案与策略时,要为物业定位目标市场,下列说法正确的是(  )。
A. 物业的档次决定了其在该物业类型市场中所处的位置
B. 区域级的零售物业内主要是一些便利店和小规模商场
C. 社区级的零售物业需要引入一些知名的超级市场或百货商场
D. 该物业所处区域的商业特征也会影响到租赁对象的构成
E 业主的要求会影响到对目标客户群体的定位
9、下列关于吸引租户的策略的说法中正确的是(  )。
A. 最重要的是突出该物业的价格低廉
B. 对于中低档写字楼物业,选择报纸上的分类广告或物业顾问机构的期刊比较合适;对于大规模的商用物业,还可选择电视、广播来进行宣传
C. 租约条款优惠是吸引租户的有效途径,实质是让利于租户
D. 将拟出租部分的物业整理好供潜在的租户来参观也是目前流行的做法,这种展示物业方法的缺点在于只能展示物业本身,而不能体现物业管理情况和服务水平
E 在对物业进行市场宣传时,一般围绕物业所处位置、周围景观、通达性和方便性等来宣传
10、下列对于租金的调整中说法正确的是(  )。
A. 对于租期较短的租约,一般可设定在一个租金水平,在租期内保持不变
B. 在租期结束后如果租户需要再次续约,可以按照当时的租金水平重新签订租约
C. 对于租期较长的租约,业主往往会因类型物业市场的租金价格上涨而遭受损失
D. 对于零售商业物业,租金的调整一般是对附加租金的百分比进行调整
E 租金调整可以基于消费者的价格指数、零售物价指数或其他租赁双方商定的定期调整比率进行调整
11、由于租赁双方的原因而使租赁合同人为终止的情形包括(  )。
A. 将承租的房屋擅自转租的
B. 将承租的房屋擅自转让、转借他人或私自调换使用的
C. 公用住宅用房无正当理由闲置6个月以上的
D. 将承租的房屋擅自拆除结构或改变承租房屋使用用途的
E 当事人双方协商一致的
12、下列关于租赁双方的权利义务的说法中正确的是(  )。
A. 出租人有监督承租人按合同规定合理使用房屋的权利
B. 出租人有保障承租人合法使用房屋的义务
C. 出租房屋出售时,承租人有优先购买权
D. 为满足使用空间的需求,承租人具有改变建筑物结构的权利
E 经出租人同意,承租人有转租获利的权利
13、下列对于租赁合同中有关改建的说法正确的有(  )。
A. 承租人对房屋进行了改建成为物业不可分割部分,并且承租人承担了改建费用,最后这些建筑物应归出租人所有
B. 承租人对房屋进行了改建成为物业不可分割部分,并且出租人承担了改建费用,最后这些建筑物应归承租人所有
C. 承租人对房屋的改造需征得出租人的同意
D. 一个商业或工业的承租人可以有权设置用于生意的固置物,可以在租约结束前或租约结束时移走,但是建筑要恢复到租户搬进来时的状况
E 无论出租人还是承租人支付了改建费用,最后改建物都归出租人所有
14、C.RM对企业的作用是(  )。
A. C.RM能够整合客户、企业和员工资源,优化业务流程。
B. C.RM能够提高企业、员工对客户的响应、反馈速度和应变能力。
C. C.RM能够提高企业销售收入。
D. C.RM能够改善企业服务、提高客户满意度。
E C.RM 能够使企业快速推出优质产品、方案、服务,实现培育消费、引领消费的目的
15、在租赁管理中,实施C.RM 主要涉及的工作包括(  )等。
A. 建立详细的租户档案        B. 租赁期内的服务        C. 缴纳租金的管理            D. 数据统计与分析               E 产生租赁管理的标准
 
【参考答案】
(一)单项选择题  
1.A2.D3.A4.B5.C6.C7.A8.B9.C10.A11.C12.C13.C14.D15.B16.C17.D18.C19.A20.C 21.D22.C23.A24.B 25.C 26.B27.A28.C29.A30.C 31.B32.D33.D34.C35.C 36.D37.A
(二)多项选择题
1.BCDE  2.ABC  3.ABDE  4.ABCE  5.BE  6.CE  7.ABDE  8.ADE  9.BE  10.ABE
11 .ABCD  12.ABCE  13.ACDE  14.ABCD  15.ABCD  
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