【案例十六、130 】电梯系统
某小区因设施设备管理人员流动频繁，未能提供良好的设施设备、特别是电梯系统的管理服务，常常出现电梯事故，导致业主不满，也令物业公司领导大伤脑筋。你认为，该公司应在哪些方面入手，以提高电梯管理服务水平？
1．按照电梯管理需要配备专业电梯管理人员，所有从事电梯管理的人员都要持有国家或地方有关管理部门认可的上岗资格证书。
2．根据电梯制造厂家提供的图纸资料、技术性能指标和维修保养说明，制定电梯安全运行和维修保养的规章制度和工作程序。包括值班安排，操作规程和应急处理，日常巡视、周检、月检内容，大、中修计划和工作程序等。
3．建立电梯技术档案，将电梯原始技术资料和检测维修资料归类存档，妥善保管。
4．备齐电梯维修保养所必须的工具、仪器等，以及电梯日常维修保养所常用的零件和消耗品，了解并登记电梯零件供应渠道和各专业技术服务公司。
5．根据物业的性质和人流物流的特点确定电梯的服务时间和清洁保养时间。
6．电梯的用电计量和运行成本核算，以此测算出电梯的使用成本。
7．电梯维护保养或故障停梯均应通告业主、物业使用人。
8．将电梯维修保养工作委托给专业公司承担时，要认真审核承包方的专业技术水准和专业资格，认真监督合同的执行情况，定期对承包方的服务进行评价。
9．电梯每年要由政府技术监督部门进行年检，获得年检合格证，才能继续使用。
【案例十七、131 】空调系统
某小区因设施设备管理人员流动频繁，未能提供良好的设施设备、特别是空调系统的管理服务，常常出现空调故障事故，导致业主不满，也令物业公司领导大伤脑筋。你认为，该公司应在哪些方面入手，以提高中央空调管理服务水平？
1．配备足够符合要求的专业技术人员负责空调系统的管理，并进行阶段性的岗位培训。
2．建立空调系统技术档案。
3．根据空调设备生产厂家和安装单位提供的技术资料和说明书，制定空调系统运行和保养制度，制定大、中、小修计划和测试调整计划。
4．备齐空调维修、测试用工具，准备恰当数量的零配件、润滑油和制冷剂等，建立空调专业维修服务公司和零件供应商档案。
5．根据物业性质和人流规律等特点，确定每年空调的开停日期和每日的开停时间，以及空调在各个时间的工作状态。
6．进行空调用电用水计量和空调运行成本核算，测算空调收费。
7．在空调设备新装和改装时要重点考虑用电负荷问题和噪音污染问题。
8．对业主和住户自己安装局部空调时提供技术指导，主要内容有：
（1）用电负荷的计算和供电线路的匹配；
（2）安装位置和安装方式的选定，主要考虑空调的工作效率、建筑物外观的美观和统一性、空调安装的安全性及噪声和滴水对环境的影响等内容。
9．在空调系统停机一段时间（如冬季停机）重新投入运行或空调送暖和送冷交替之前，要对空调系统进行严格细致的检查调整工作，主要内容有：
（1）对冷冻机的密封部分进行检查、鉴定和调整；
（2）清理各管道内的灰尘；
（3）检查各类测试和指示仪器仪表是否准确并进行调整；
（4）检查各类泵、水塔等设备是否工作正常；
（5）检查、清洁和更换各类密封垫、过滤材料，检查冷却水的水质是否合格，检查添加冷媒液和润滑油等。
10．定期对空调系统进行测试，以便进行相应的调整和改进，使空调系统保持在最佳运行状态。
注意事项
1．空调系统运行消耗的水、电和其它能源在物业管理公共用水用电和耗能中占有很大比例，空调管理应该把节能运行作为一项重要的工作。常用的几种节能措施有：
（1）使用节能程序改变机器的启动和停止时间，对不同性质的负荷区别对待。是空调节能的重要手段；
（2）保证和加强相关管道的保温；
（3）尽可能消除或减少空调房间内各种干扰源的影响；
（4）保证冷媒液的恰当用量；
（5）冷凝水的回收等。
2．空调系统运行产生的噪声是物业噪声污染的主要来源之一，从物业的总体环境考虑，空调噪声的测量、评估、减小等工作不应被空调管理人员所忽视。
3．中央空调系统是保证建筑物内空气质量的重要设备，应注意恰当地控制新风比例并注意采取隔尘、杀菌和消毒措施。
【案例十八、164 】火警事件的处理
1．确认和了解起火位置、范围和程度。
2．向公安消防机关报警。
3．清理通道，准备迎接消防车入场。
4．立即组织现场人员疏散。在不危及人身安全的情况下抢救物资。
5．组织义务消防队。在保证安全的前提下接近火场，用适当的消防器材控制火势。
6．及时封锁现场，直到有关方面到达为止。
【案例十九、164 】燃气泄漏事件的处理
1．易燃气体泄漏时，应立即通知燃气公司。
2．抵达现场后，要谨慎行事，不可使用任何电器（包括门铃、电话、风扇等）和敲击金属，避免产生火花。
3．立即打开所有门窗，关闭燃气闸门。
4．情况严重时，应及时疏散人员。
5．如发现有受伤或不适者，应立即通知医疗急救单位。
6．燃气公司人员到达现场后，应协助其彻底检查，消除隐患
【案例二十、164 】电梯故障事件的处理
1．乘客被困电梯时，消防监控室应仔细观察电梯内情况，通过对讲系统询问被困者并予安慰。
2．立即通知电梯专业人员达到现场救助被困者。
3．被困者内如有小孩、老人、孕妇或人多供氧不足的须特别留意，必要时请消防人员协助。
4．督促电梯维保单位全面检查，消除隐患。
5．将此次电梯事故详细记录备案。 |
