第二章 房地产投资及其区位选择
（一）单项选择题（每题1分，每题的备选项中，只有1个最符合题意）
1.房地产投资是指以获得（ ）的房地产资产收益或增值为目的，预先垫付一定数量的货币或实物，直接或间接地从事或参与房地产开发经营活动的经济行为。
A.未来 B.现期 C.长期 D.过去
2.房地产投资的形式可以分为（ ）。
A.实物投资和货币投资 B.个人投资和公司投资
C.直接投资和间接投资 D.开发投资和间接投资
3.（ ）是指投资者直接参与房地产开发或购买过程，参与有关管理工作。
A. 直接投资 B. 间接投资 C. 开发投资 D. 置业投资
4.间接投资主要是指将资金投入与房地产相关的（ ）的行为，间接投资者不直接参与房地产经营管理工作。
A.货币市场 B.证券市场 C.资本市场 D.交易市场
5.房地产开发投资是指投资者从（ ）开始，通过在土地上的进一步投资活动，建成可以满足人们某种入住需要的房地产产品，然后将其推向市场进行销售，转让给新的投资者或使用者，并通过这个转让过程收回投资、获取开发利润。
A.征用土地 B.囤积土地 C.开发土地 D.购置土地
6.房地产开发投资通常属于（ ），它形成了房地产市场上的增量供给。
A.长期投资 B.短期投资 C.常规投资 D.特殊投资
7.以下关于房地产投资信托基金的说法中，不正确的是（ ）。
A.房地产投资信托基金是购买、开发、管理和出售房地产资产的公司
B.投资者可以直接把资金投入到房地产公司中
C.收入现金流的主要部分将分配给作为投资者的股东
D.本身仅起到一个投资代理的作用
8.住房抵押贷款证券化兴起于（ ），经过30多年的发展，已成为美国、加拿大等发达国家住房金融市场上的重要筹资工具和手段。
A.20世纪40年代 B.20世纪50年代
C.20世纪60年代 D.20世纪70年代
9.住房抵押贷款证券化是指把（ ）所持有的个人住房抵押贷款债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。
A.金融机构 B.证券机构 C.信托机构 D.中介机构
10.所谓“房地产的价值就在于其位置”， 房地产不能脱离周围环境而单独存在，体现的是房地产投资特性的（ ）。
A.不可移动性 B.政策影响性 C.适应性 D.各异性
11.由于房地产的不可移动性，投资者在进行投资决策时，对未来的地区环境的可能变化和某宗具体物业的考虑是并重的。通过对（ ）的了解和分析，就可以做到正确并有预见性地选择投资地点。
A.城市经济 B.城市发展 C.城市规划 D.城市地理
12.房地产经济寿命是指在正常市场和运营状态下，房地产的经营收益（ ）其运营成本，即净收益大于零的持续时间
A.小于 B.大于 C.不小于 D.不大于
13.以下关于房地产投资特性的说法中，不正确的是（ ）。
A.房地产自然寿命从地上建筑物开工建设开始算起
B.房地产本身并不能产生收益
C.房地产投资容易受到政府政策的影响
D.房地产市场上不可能有两宗完全相同的房地产
14.一般而言，工业物业比商业物业变现性差主要是由于所对应物业的（ ）所决定的。
A.固定性 B.各异性 C.适应性 D.专业性
15.由于受区位和周围环境的影响，土地不可能完全相同；两栋建筑物也不可能完全一样，即使是在同一条街道两旁同时建设的两栋采用相同设计形式的建筑物，也会由于其内部附属设备、临街情况、物业管理情况等的差异而有所不同，这描述的是房地产的（ ）。
A.专业管理依赖性 B.相互影响性 C.适应性 D.各异性
16.以下不属于房地产投资之弊的描述是（ ）。
A.投资数额巨大 B.投资回收期较长
C.土地资源稀缺 D.需要专门的知识和经验
17.当实际收益超出预期收益时，就称投资有增加收益的潜力；而实际收益低于预期收益时，就称投资面临着风险损失。较预期收益增加的部分，通常被称为（ ）。
A.风险收入 B.风险报酬 C.风险损失 D.风险预期
18.房地产投资需要估价师、经纪人、会计师、律师等提供专业服务，以确保置业投资总体收益的最大化，反映的是房地产投资的（ ）。
A.专业性 B.市场性 C.适应性 D.各异性
19.从会计的角度来说，建筑物随着其年龄的增长，每年的收益能力都在下降，所以税法中规定的折旧年限相对于建筑物的自然寿命和经济寿命来说要（ ）。
A.长得多 B.短得多 C.差不多 D.相等
20.由于通货膨胀的影响，房地产和其他有形资产的重建成本不断上升，从而导致了房地产和其他有形资产价值的上升，所以说房地产投资具有（ ）。
A.保值性 B.增值性 C.贬值性 D.盈利性
21.以下关于房地产投资优点的描述中，属于置业投资者能够容忍较低的投资回报率的原因是（ ）。
A.相对较高的收益水平 B.能够得到税收方面的好处
C.易于获得金融机构的支持 D.能抵消通货膨胀的影响
22.通常情况下，人们把风险划分为对市场内所有投资项目均产生影响、投资者无法控制的（ ）和仅对市场内个别项目产生影响、可以由投资者控制的（ ）。
A.系统风险、个别风险 B.系统风险、市场风险
C.个别风险、系统风险 D.个别风险、非系统风险
23.通货膨胀风险又称为（ ），是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。
A.物价风险 B.货币风险 C.经济力风险 D.购买力风险
24.从总体上来说，房地产市场是地区性市场，也就是说当地市场环境条件变化的影响比整个国家市场环境条件变化的影响要（ ）。
A.大得多 B.小得多 C.差不多 D.无法判断
25.房地产投资决策以投资者对（ ）为基础，通过密切关注当地社会经济发展状况、细心使用投资分析结果，来降低市场供求风险的影响。
A.过去收益估计 B.现在收益估计 C.未来收益估计 D.长期收益估计
26.一般来说，房地产市场周期波动可分为（ ）四个阶段。
A.萧条、危机与衰退、复苏与发展、繁荣
B.危机与衰退、萧条、复苏与发展、繁荣
C.复苏与发展、繁荣、危机与衰退、萧条
D.复苏与发展、萧条、危机与衰退、繁荣
27.以下关于变现风险的描述正确的是（ ）。
A.是指急于将商品兑换为现金时的风险
B.是指急于将现金兑换为商品时的风险
C.是指急于将商品兑换为现金时由于升价而导致资金损失的风险
D.是指急于将商品兑换为现金时由于折价而导致资金损失的风险
28.利率调升会对房地产投资产生影响，以下有关阐述不正确的是（ ）。
A.会导致房地产实际价值的折损
B.会刺激房地产市场上的需求数量
C.会加大投资者的债务负担
D.会使投资项目的财务净现值减小
29.或然损失风险是指火灾、风灾或其他偶然发生的自然灾害引起的置业投资损失。防范该风险的最好办法是（ ）。
A.将风险转移给保险公司 B.出售所投资的物业
C.加强物业管理工作 D.多买几份财产保险
30.比较风险又称为（ ），是指投资者将资金投入房地产后，失去了其他投资机会，同时也失去了相应可能收益的风险。
A.成本风险 B.机会风险 C.成本机会风险 D.机会成本风险
31.持有期风险是指与房地产投资持有时间相关的风险。一股说来，投资项目的生命周期越长，可能遇到的影响项目收益的不确定性因素就（ ）。
A.越少 B.越多 C.差不多 D.不变
32.商业辐射区域通常被分为三个部分：主要区域、次要区域和边界区域。主要区域是与项目所处地点直接相邻的区域，其营业额的（ ）都来自该区域。
A.30％～45％ B.40％～55％ C.50％～65％ D.60％～75％
33.下列关于物业经营管理的说法中,不正确的是( )。
A.物业经营管理主要以非收益性物业为管理对象
B.物业经营管理主要以业主或投资者为服务对象
C.物业经营管理强调策略性价值管理
D.物业经营管理要求物业管理师具备房地产投资知识以及选择投资区位的能力
34.下列关于房地产直接投资与间接投资的说法中,不正确的是( )。
A. 在直接投资中,投资者直接参与房地产开发与购买过程
B.直接投资分为从购地开始的开发投资和面向物业的置业投资
C.不论是直接投资还是间接投资,投资者都需要参与房地产经营管理
D.投资于房地产投资信托基金和房地产抵押支持证券均属于间接投资
35．某人购买市场上的别墅用于自住的行为，属于以下哪一种投资行为（ ）。
A.房地产直接投资中的开发投资
B.房地产直接投资中的置业投资
C.房地产间接投资中的开发投资
D.房地产间接投资中的置业投资
（二）多项选择题(每题2分。每题中的备选项中。有2个或2个以上选项符合题意。错选，本题不得分；少选，所选每个选项0.5分)
1.投资者进行房地产投资的主要目的，是为了使其财富最大化。通过进行房地产投资，投资者可以获得（ ）。
A.作为房地产业主的荣誉 B.较高的收益 C.资本增值
D.降低其投资组合的总体风险 E.抵抑通货膨胀的影响
2.开发投资者主要是赚取开发利润，其风险较大但回报丰厚；置业投资者则从长期投资的角度出发，希望获得（ ）四个方向的利益。
A.收益 B.保值 C.增值 D.资信 E.消费
3.房地产间接投资的具体形式包括（ ）。
A.购买房地产开发企业的债券 B.购买房地产开发企业的股票
C.购买房地产投资信托的股份 D.购买收益性良好的国库券
E.购买房地产抵押支持证券
4.当房地产开发投资者将建成后的房地产用于（ ）时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。
A.出售 B.出租 C.经营 D.空置 E.闲置
5.下列说法中，正确的是（ ）。
A.房地产置业投资是以获取物业所有权或使用权为目的的投资
B.房地产置业投资对象只能是开发商新竣工的商品房
C.房地产置业投资的目的分为自用和投资两种
D.房地产直接投资即是指房地产开发投资
E.房地产置业投资对象也可以是旧有物业
6.投资者将资金投入REITs有很多优点，包括（ ）。
A.收益相对稳定 B.收益相对较高 C.投资的流动性较好
D.投资收益主要来源于其所拥有物业的经常性租金收入
E.REITs的资产或股份比在市场上买卖房地产更容易
7.按资产投资的类型划分，房地产投资信托公司可以分为（ ）三种形式。
A.负债型 B.权益型 C.抵押型
D.资产型 E.混合型
8.以下属于房地产投资特性的是（ ）。
A.位置固定性 B.适应性 C.各异性
D.政策影响性 E.相互影响性
9.房地产的位置固定性或不可移动性，要求房地产所处的区位必须对（ ）都具有吸引力，才能最终获得市场的认可。
A.开发商 B.置业投资者 C.政府 D.租户 E.中介
10.房地产寿命可以区分为（ ）。
A.发展寿命 B.经济寿命 C.经营寿命 D.自然寿命 E.折旧寿命
11.国外的研究表明，房地产的经济寿命与其使用性质相关。一般情况下，下列说法正确的有（ ）。
A.公寓、酒店、剧院建筑的经济寿命是40年
B.工业厂房、普通住宅、写字楼的经济寿命是45年
C.银行、零售商业用房的经济寿命是50年
D.仓储用房的经济寿命是60年
E.乡村建筑的经济寿命是30年
12.以下能显著地提高附近房地产的价值的是（ ）。
A.政府在道路、公园、博物馆等公共设施方面的投资
B.居住区旁新建加油站 C.城市快速轨道交通线的建设
D.城市景观改造工程 E.大型城市改造项目的实施
13.以下属于房地产投资之利的是（ ）。
A.相对较高的收益水平 B.能够得到税收方面的好处
C.易于获得金融机构的支持 D.能抵消通货膨胀的影响
E.提高投资者的资信等级
14.以下有关风险和不确定性的描述中，正确的有（ ）。
A.风险和不确定性有显著的区别 B.风险涉及到变动和可能性
C.变动常常可以用标准方差来表示 D.标准方差越大，投资风险也就越小
E.不确定性的大小可以量化
15.政策影响性是指房地产投资容易受到政府政策的影响。由于房地产在社会经济活动中的重要性，各国政府均对房地产市场倍加关注，经常会有新的政策措施出台，通常包括（ ）的政策。
A.消费者保护 B.住房改革 C.金融
D.土地供给 E.财政税收
16.专业管理依赖性是指房地产投资离不开专业化的投资管理活动。在房地产开发投资过程中，需要投资者在（ ）等方面具有管理经验和能力。
A.获取土地使用权 B.规划设计 C.工程管理
D.市场营销 E.项目融资
17.房地产投资首先面临的是系统风险，投资者对这些风险不易判断和控制，以下属于系统风险的是（ ）。
A.通货膨胀风险 B.市场供求风险 C.周期风险
D.政策风险 E.利率风险
18.政府对房地产投资过程中的（ ）等，均对房地产投资者收益目标的实现产生巨大的影响，从而给投资者带来风险。
A.土地供给政策 B.地价政策 C.税费政策
D.住房政策 E.环境保护政策
19.政治风险主要由（ ）等因素造成，政治风险一旦发生，不仅会直接给建筑物造成损害，而且会引起一系列其他风险的发生，是房地产投资中危害最大的一种风险。
A.政变或战争 B.房地产宏观调控 C.外来侵
D.罢工 E.骚乱
20.在房地产投资风险中，非市场风险包括（ ）。
A.收益现金流风险 B.未来经营费用风险 C.资本价值风险
D.比较风险 E.时间风险
21.风险对房地产投资决策的影响包括（ ）。
A.根据项目风险大小确定相应的投资量的大小
B.根据项目风险大小确定相应的投资收益水平
C.根据风险管理的能力选择投资方向
D.根据风险周期变化特点把握投资时机
E.根据风险周期变化特点把握投资金额
22.以下关于狭义的区位的理解正确的是（ ）。
A.指某一具体投资场地在城市中的地理位置
B.包括宏观位置和中观、微观位置
C.包括经济地理位置和自然地理位置
D.某一具体宗地的区位是排他的、独一无二的
E.可以从图上或现场找到该宗地
23.对于房地产投资区位的广义理解，除了其地理位置外，往往还应包括（ ）。某具体区位所处的社会、经济、自然环境，决定了。对区位的广义理解，还应包括在。
A.该区位所处的社会、经济、自然环境或背景
B.该区位附近的市场需求和消费特征
C.该区位在地图上的具体位置
D.该区位的自然地理位置
E.该区位进行房地产投资所须支付的成本的高低和所面临的竞争关系
24.居住物业项目的投资区位选择时要考虑的主要因素包括（ ）。
A.环境因素 B.易接近性 C.居民人口与收入
D.市政公用和公建配套设施完备的程度 E.公共交通便捷程度
25.以下不属于影响写字楼项目区位选择的特殊因素的是（ ）。
A.环境因素 B.与其他商业设施接近的程度 C.易接近性
D.周围土地利用情况和环境 E. 公建配套设施完备的程度
26.零售商业物业投资区位的选择，在很大程度上取决于零售商业物业辐射区域分析的结果。商业辐射区域分析包括（ ）。
A.市政配套完善程度 B.可能的顾客流量 C.消费者行为
D.喜好和偏爱 E.购买能力分析
27.居住项目的市场前景受附近地区（ ）、当前居住状况等方面的影响。
A.人口数量 B.家庭规模和结构 C.周围土地利用情况
D.家庭收入水平 E.人口流动性
28.房地产投资中，工业项目场地的选择时须考虑的特殊因素包括（ ）。
A.当地提供主要原材料的可能性 B.交通运输是否足够方便
C.技术人才和劳动力供给的可能性 D.控制环境污染的政策
E.水、电等资源供给的充足程度
29.投资者进行房地产投资的目的主要有( )。
A. 保证投资者财富得到使用
B. 获得房地产业主的荣誉
C.获得较高的收益和资本增值
D.降低投资者投资组合的总体风险
30．下列房地产投资行为中，属于房地产间接投资行为的有（ ）。
A. 购买房地产开发企业的债券
B. 购买房地产市场的二手房
C.购买房地产开发企业的股票
D.购买房地产抵押支持证券
E 购买房地产抵押支持证券
【参考答案】
（一）单项选择题
1.A2.C3.A4.B5.D6.B7.B8.D9.A10.A11.C12.B13.A14.C15.D16.C17.B18.A
19.B20.B21.D22.A23.D24.A25.C26.C27.D28.B29.C30.D31.B32.D33.A34.C 35.B
（二）多项选择题
1.ABCDE2.ABCE3.ABCE4.BC5.ACE6.ADE7.BCE8.ABCDE9.ABD10.BD11.ABCD12.ACDE13.ABCDE14.ABC15.BCDE16.ABCDE17.ABCDE18.ABCDE19.ACDE20.ABCDE21.BCD22.ABDE23.ABE24.ACDE25.AE26BCDE27.ABDE28.ABCDE29.BCDE30.ACDE |
