第十二章 物业经营管理的未来发展
（一）单项选择题（每题1分，每题的备选项中，只有1个最符合题意）
1、关于组合投资的说法中，不正确的是（ ）。
A. 组合投资的目的是为了降低投资风险并实现收益的最大化
B. 投资者可以在风险既定的条件下实现收益最大化
C. 组合投资可以使投资者在收益既定的前提下使风险尽可能降低
D. 房地产业是最早应用组合投资管理的行业
2、下列关于组合投资管理的说法中，不正确的是（ ）。
A. 组合投资管理是机构内部人员对自身的经济活动的内容所采取的行为
B. 组合投资管理包含管理对象、管理者和管理方法等要素
C. 在组合投资管理三要素中，管理对象是第一位的，其他要素属于从属地位
D. 管理者需要对可供选择的投资对象进行筛选、搭配，构建出优化投资组合
3、下列关于房地产组合投资管理的说法中，不正确的是（ ）。
A. 房地产组合投资是房地产资产的集合或组合
B. 房地产组合投资不能只包括一种资产，它应当是不同类型资产的混合
C. 将不同类型的投资组合在一起时可降低投资组合的风险，而投资组合的收益变化很小
D. 投资多元化的价值来源于资产组合过程中获得的风险的下降
4、组合投资管理工作的五个步骤依次是：
A. 制订投资方针政策，投资分析，构建投资组合，投资组合的调整，投资组合绩效评估
B. 投资分析，制订投资方针政策，构建投资组合，投资组合的调整，投资组合绩效评估
C. 投资分析，制订投资方针政策，投资组合的调整，投资组合绩效评估，构建投资组合
D.制订投资方针政策，构建投资组合，投资分析，投资组合的调整，投资组合绩效评估
5、完整的组合投资管理包括投资分析、投资决策与运作和投资绩效评估三部分。以下不属于投资分析的是（ ）。
A. 宏观经济分析 B. 行业分析
C. 投资选择 D. 准投资的物业分析
6、以下属于投资决策与运作的是（ ）。
A. 宏观经济分析 B. 行业分析
C. 准投资的物业分析 D. 投资制订投资方针政策
7、下列对企业物业资产管理说法中，不正确的是（ ）。
A. 企业物业资产管理是企业对因主营业务而持有或租用的物业资产的管理
B. 对企业而言，物业资产的价值体现在投资价值方面
C. 在现代企业中，企业物业资产管理已经被视为人力、资本、信息、技术之外的第五种战略资源
D. 企业物业资产管理的目的在于调整资产管理的目标，以符合企业战略并使资产增值
8、下列对大型企业物业资产管理的说法中，不正确的是（ ）。
A. 一个好的物业资产清单，不只是为决策提供数据，还是一个战略规划的工具
B. 物业资产是否需要作为投资，取决于管理人员是否想从房地产中获得利润
C. 在控制成本时，还需要考虑物业的其他机会成本
D. 可获利的资产剥离方式使得企业能够借此加强企业经营并重新组织资产组合
9、下列关于设施管理的内容中，不正确的是（ ）。
A. 设施管理应包括对人、生产过程、环境、健康和安全等“软件”的关心
B. 各个机构都可以采用设施管理，因为这些机构都需要占用一定的空间工作
C. 设施管理需要采用多方面的方法如环境管理、人力资源管理、财务管理等
D. 物业设施管理的工作范围不包括医药、教育和工作等工作场所
10、关于设施管理涉及的相关问题中，错误的是（ ）。
A. 设施所有权有最初的和正在发生的费用
B. 生命周期内的花费只有考虑资本费用和最初的费用，才能做出正确的决定
C. 项目管理的功能应该归入到预算项目中去，由一位经理对各项工作负责
D. 设施应该被看作是可以通过各种途径给公司带来收益的有价值的资产
11、关于设施管理涉及的问题中，正确的是（ ）。
A. 设施管理的本质是强调权利和顺从，所以不应强调灵活性和服务性
B. 设施管理是一系列分立项目的组合
C. 设施管理应该在公司的业务取得发展以后再发展和规划
D. 设施应该被看作是可以通过各种途径给公司带来收益的有价值的资产
12、关于生命周期成本的说法，不正确的是（ ）。
A. 生命周期成本是设备或系统从诞生至报废的整个期间所需要的费用总和
B. 生命周期成本是在初始投资时发生的
C. 生命周期成本必须考虑折现率的影响
D. 如果对设备和系统采用节能技术措施或加强管理，可以大大降低生命周期成本的年值
13、下列选项，不属于不良资产的范畴是（ ）。
A. 逾期的应收账款 B. 逐渐老化的电梯设备
C. 未能投入使用却已经毁损的设备 D. 尚未摊销完的开办费
14、对不良资产形成的原因中，错误的是（ ）。
A. 全球经济状况的起伏以及宏观经济政策的调控会导致不良物业资产的形成与发展
B. 银行货币资金运动的中断并不是不良资产形成的根本原因
C. 经济周期变化是不良物业资产形成的原始起因
D. 房地产虚假的泡沫繁荣是不良物业资产形成的推动器
15、我国处理不良资产的主要目标是（ ）。
A. 在较短的时间内尽快收回债权
B. 培育资本市场，实现资源优化配置
C. 最大限度出售不良资产，减少损失
D. 帮助企业进行战略性改组，培养专业人员
16、下列重组行为中，属于企业重组的是（ ）。
A. 通过行使抵押权，把抵押房地产资产转化为企业股权，再通过股权持有、股权转让取得房地产收益
B. 对房地产进行更新、修葺，提高使用效益
C. 购买配套物业，增强现有房地产整体功能
D. 和其他房地产项目进行调换
17、以下对于物业管理信息系统的特征描述，不正确的有（ ）。
A. 采用方便灵活的输入方法
B. 功能覆盖物业管理的重要环节，与其他软件相配合实现物业管理的办公自动化
C. 高效的查询与输出手段
D. 与其他软件有良好的兼容能力
18、下列关于组合投资的说法中，不正确的是（ ）。
A.组合投资的目的是为了降低投资风险并实现收益的最大化
B.房地产业是最早应用组合投资管理的行业
C.组合投资可以在风险既定的条件下实现收益的最大化
D.组合投资可以在收益既定的前提下使风险尽可能降低
19、下列关于组合投资管理的说法中，不正确的是（ ）。
A.组合投资管理偏重于经营、运筹，是机构内部人员对自身的经济活动的内容所采取的行为
B.组合投资管理包含管理对象、管理者和管理方法等要素
C.在组合投资管理的要素中，管理方法是最重要的，其他要素处于从属地位
D.组合投资管理中，管理者需要对可供选择的投资对象进行筛选、搭配，构建出优化投资组合
20、下列关于房地产组合投资管理的描述中，不正确的是（ ）。
A.房地产投资组合是不同类型资产的混合，不能只包括一种资产
B.将不同类型的投资组合在一起，可以降低投资组合的风险，而投资组合的收益的变化很小
C.投资多元化的价值来源于资产组合过程中获得的风险的下降
D.投资者通常既关心投资的预期收益率，也关心投资的风险
21、组合投资管理工作主要包括制定投资方针和政策，投资分析，构建投资组合，投资组合的调整，投资组合绩效分析5个步骤。关于这5个步骤的先后次序，下列排序中正确的是（ ）。
A.制定投资方针和政策，投资分析，构建投资组合，投资组合调整，投资组合绩效分析
B.制定投资方针和政策，构建投资组合，投资分析，投资组合调整，投资组合绩效分析
C.投资分析，制定投资方针和政策，构建投资组合，投资组合绩效分析，投资组合调整
D.投资分析，制定投资方针和政策，构建投资组合，投资组合调整，投资组合绩效分析
22、下列行为中，属于组合投资管理中投资决策与运作的是（ ）。
A.宏观经济分析 B.行业分析
C.制定投资方针政策 D.投资绩效评估
23、完整的组合投资管理包括投资分析、投资决策与运作和投资绩效评估三部分内容。其中，以下不属于投资分析的是（ ）。
A.宏观经济分析 B.行业分析
C.准投资的物业分析 D.投资选择分析
24、下列对于企业物业资产管理的描述中，不正确的是（ ）。
A.企业物业资产管理是企业对因经营业务而持有或租用的物业资产的管理
B.对企业而言，物业资产的价值体现在投资价值方面而不是对主营业务的贡献
C.企业物业资产管理包括计划获取管理和处置建筑物和土地的活动
D.企业物业资产管理的目的在于调整资产管理的目标，以符合企业战略并使资产增值
25、下列关于大型企业资产管理的内容的说法中，不正确的是（ ）。
A.小型企业由于规模和业务活动较小，所以不具有编制物业资产清单的能力
B.企业的物业资产经营活动不同于一般的房地产经营和物业管理，其选择主要依赖于业务性质和业务活动中形成的物业资产组合“遗产”
C.子公司性质的物业资产管理部门对管辖的物业拥有产权，独立报税
D.物业资产管理涉及面很广，有必要聘请专家担任资产管理顾问
26、下列对我国设施管理发展的现状的描述不正确的是（ ）。
A.观念上比较落后 B.服务的对象不明确
C.物业设施管理的技术含量不高 D.设施管理的人才比较充足
27、下列选项中，不属于不良资产的范畴是（ ）。
A.逾期的应收帐款 B.逐渐老化的电梯设备
C.尚未摊销完的开办费 D.未能投入使用却已经损毁的设备
28、我国处理不良资产的主要目标是（ ）。
A.在较短的时间内尽快收回债权
B.最大限度地出售不良资产，减少损失
C.培育资本市场，实现资源优化配置
D.帮助企业进行战略性改组，培养专业人员，完善有关法律体系
29、下列重组行为中，属于企业重组的是（ ）。
A.购买配套物业，增强现有房地产整体功能
B.对房地产进行更新、修茸，提高使用效益
C.通过行使抵押权，把抵押房地产资产转化为企业股权，再通过股权持有、股权转让取得房地产收益
D.和其他房地产项目进行调换，增强规模效益，增加价值
30、从计算机参与物业管理的角度出发，一个物业管理信息系统应包括很多特征。下列关于这些特征的描述，不正确的是（ ）。
A.功能覆盖物业管理的关键环节，与其他软件配合实现物业管理的办公自动化
B.采用方便灵活的输入方法
C.与其他软件有很好的兼容性
D.高效的查询和输出手段
（二）多项选择题(每题2分。每题中的备选项中。有2个或2个以上选项符合题意。错选，本题不得分；少选，所选每个选项0.5分)
1、属于组合投资管理中投资决策与运作的是（ ）。
A. 宏观经济分析 B. 准投资的物业分析 C. 制定投资方针政策
D. 投资选择 E 投资绩效评估
2、房地产组合投资管理的主要工作包括（ ）。
A. 制定组合投资的目标和投资准则 B. 制定并执行组合投资策略
C. 监督物业购买、处置、资产管理和再投资决策 D. 提供物业管理的服务
E 评估组合投资绩效
3、下列对组合投资管理工作的工作步骤的描述中，正确的是（ ）。
A. 制定投资方针和政策需要考虑：投资数量、对风险的承受能力和投资期限等
B. 投资分析是指投资的行业分析
C. 构建投资组合过程中，定时、选择、多样化等重要问题是组合投资管理者必须考虑的
D. 对于已建立的投资组合，不用考虑太多，应将重点放在新的投资上
E 投资组合绩效评估是将所要评估的投资组合成果与其他可替代的投资组合的绩效进行比较
4、大型企业资产管理包含内容中，正确的是（ ）。
A. 控制成本是物业资产管理最强的动机之一
B. 可获利的资产剥离方式使得企业能够借此加强企业经营并重新组织资产组合
C. 企业的物业资产经营活动不同于一般的房地产经营和物业管理，其选择主要依赖于业务性质和业务活动中形成的物业资产组合“遗产”
D. 子公司性质的物业资产管理部门对管辖的物业拥有产权，独立保税
E 企业物业资产管理涉及三个领域的活动：购置或剥离物业资产、财务、管理人员职能
5、在企业资产负债表中，物业资产包括以下哪些项目（ ）。
A. 建筑物和在建工程 B. 土地 C. 租赁费用
D. 员工 E 自然资源
6、设施经理的工作通常包括非职业性和职业性工作，属于职业性工作的有（ ）。
A. 保安工作 B. 清洁卫生和修理工作 C. 决策物业区位
D. 预测未来企业空间需求 E 确定空间使用方式
7、在设施管理中，有关质量管理的论述正确的有（ ）。
A. 质量管理要有良好的回馈系统
B. 设施质量管理的核心是持续改进技术水平和管理水平
C. 设施经理正趋向于管理效率的衡量
D. 质量服务的目标是面向市场
E 质量管理必须授权给雇员
8、我国物业设施管理现状表现在（ ）。
A. 观念上比较落后 B. 服务对象不明 C. 国内物业设施管理的技术含量不高
D. 人才严重匮乏 E 规模正在逐渐变大
9、下列关于不良物业资产处置的原则中，正确的有（ ）。
A. 先大后小，对资产数量大、适宜于批量处理的不良物业资产要优先处置
B. 始终围绕项目开展工作
C. 先难后易，对品质稍差、处理较困难的资产优先处理
D. 对不同的不良资产要针对性地采取不同的技术方法
E 要广泛利用社会资源与市场力量，以“批发”为主
10、下列重组行为中，属于资产重组的是（ ）。
A. 通过行使抵押权，把抵押房地产资产转化为企业股权，再通过股权持有、股权转让取得房地产收益
B. 和其他房地产项目进行调换，增强规模效益，增加价值
C. 完成在建工程，增加房地产附加值
D. 通过企业兼并，由优势企业获得房地产资产，提高房地产使用效益
E 购买配套物业，增强现有房地产整体功能
11、不良资产的处置方法有多种，下列方法中需要经过债权转物权或股权，最终将物权或股权变现的过程的有（ ）。
A. 以资抵债 B. 实施债转股 C. 采取法律诉讼和减让清收的方式追偿务
D. 重组 E 公开出售
12、下列关于可持续发展的说法中，正确的有（ ）。
A. 可持续发展的基本原则之一是一部分人的发展不应损害另一部分人的利益
B. 可持续发展的物业管理，涵盖对于各种能源的节约和充分利用
C. 物业管理的可持续发展，主要在于发展商的投入和政府部门的支持
D. 可持续发展的物业管理，除了常规的物业管理内容外，还应融入控制空气质量等因素
E 可持续发展要满足当前又不损害子孙后代满足需要的能力
13、下列对物业企业运用计算机技术参与具体事务的管理的描述中，正确的是（ ）。
A. 要综合考虑管理的范围、深度和想要达到的效果
B. 在系统设计初期，尽量做到管理系统全面详尽，为后期打好基础
C. 要考虑管理人员综合应用计算机的水平
D. 要考虑到现有管理流程的规范化程度以及资金的投入
E 要建立计算机使用制度
【参考答案】
（一）单项选择题
1.D 2.C 3.B 4.A 5.C 6.D 7.B 8.B 9.D 10.B 11.D 12.B 13.B 14.B 15.C 16.A 17.B18.B19.C 20.A 21.A 22.C 23. D24.B25.A 26.D27.B28.B29.C30.A
（二）多项选择题
1. CD 2.ABCE 3.ACE 4.ABCDE 5.ABCE 6 .ABCD 7.ABDE 8.BCE 9.ABC 10.ABDE 11.ACDE |
