第十一章 零售商业物业经营管理
（一）单项选择题（每题1分，每题的备选项中，只有1个最符合题意）
1、在房地产开发与投资领域，零售商业物业又称为（ ）。
A. 商业地产 B. 商铺 C. 写字楼 D. 购物中心
2、传统的零售商业物业区域主要坐落在（ ）。
A. 城郊结合部 B. 通往城镇的主要道路两旁
C. 城市中心商业区 D. 无固定模式
3、现代购物中心最早出现在（ ）。
A. 日本 B. 法国 C. 美国 D. 德国
4、零售商业物业的策略与运行管理（ ）。
A. 是零售商业物业经营管理的核心内容 B. 是在物业投入运营之前所做的工作
C. 是可行性研究工作的一部分 D. 包含了现场管理
5、目前一些大型现代商业物业的现场管理在管理组织形式上通常采取“门里门外”的做法，即门里小物业，门外大物业，对该做法叙述不正确的是（ ）。
A. 小物业是商业经营单位所属的后勤和总务部门中单独设立一些岗位，其人员负责商业经营面积区域内的物业保洁、工程小修、内部保安工作
B. 大物业是在商业经营面积区域外的工作由专业物业公司承担
C. 这种做法的优势是责任明确，商业经营者不必为物业管理过多操心，小物业配合商业经营活动会更加便捷
D. 该方法有利于协调和处理突发事件
6、发达国家购物中心布局的发展历史一般顺序是（ ）。
A. 社区性的商业中心→郊外交通要道→区域性的购物中心→市中心集中建设
B. 社区性的商业中心→区域性的购物中心→市中心集中建设→郊外交通要道
C. 市中心集中建设→区域性的购物中心→社区性的商业中心→郊外交通要道
D. 市中心集中建设→区域性的购物中心→郊外交通要道→社区性的商业中心
7、在零售商业物业租约制定中，对于公共面积维护的条款说法不正确的是（ ）。
A. 该条款应准确地界定购物中心内公用面积的组成
B. 该条款规定公用面积的维护是由物业管理公司自己承担还是发包给其他专业公司
C. 该条款往往还授权业主增加、减少或调整公用面积分布的权利
D. 公用面积的维护费用常按租户独立承租的面积与购物中心可出租总面积的比例分摊
8、对一个零售商业物业而言，日常管理费用中所占比重最大的是（ ）。
A. 公共能耗费 B. 工资及福利 C. 管理酬金 D. 设备维护费
9、下列是零售商业物业管理中出现的现象，可以认为其中不存在风险（或风险很小）的是（ ）。
A. 物业管理企业接受物业后成立专门的项目部
B. 投资商成功开发零售物业项目后，将大部分产权分散出售，成为小股东
C. 物业管理企业将零售物业分散出租给经营不同种类业务的零售店经营
D. 应投资方或委托方的要求，物业管理企业为零售商业项目垫付开办费
10、美国shopping mA.ll一般建设在（ ）。
A. 郊区公路的旁边 B. 地铁旁
C. 公交车站旁 D. 城市中心商业区
11、一个规划良好的零售商业物业在对待销售同类商品的零售店时应采取（ ）。
A. 限制同类零售店的进入 B. 鼓励同类零售店的聚集
C. 将出售较低档商品的零售店的个数限制在一家，引入较多的出售高档商品的店铺
D. 将出售高档商品的零售店的个数限制在一家，引入较多的出售较低档商品的店铺
12、不属于零售商业物业管理中的安全管理的是（ ）。
A. 防火安全 B. 财务安全 C. 劳动安全 D. 媒体风险防范安全
13、在零售商业物业租约制定中不需要对下列哪项内容做出具体规定（ ）。
A. 营业时间 B. 关于每一独立承租单元的用途
C. 限制经营内容相似的租户 D. 租户出售商品的价格
14、零售商业物业策略与运行管理的核心内容是（ ）。
A. 制定租赁方案和租赁策略 B. 租户选择
C. 租金确定与调整 D. 租约制定
15、租户的一些特征会影响在本物业内的哪个具体位置安置更合适，其中不包括（ ）。
A. 经营商品或服务的类型
B. 经营商品或服务的质量及其对消费者所承担的责任
C. 租户与承租的面积大小
D. 租户对物业的特殊要求
16、购物中心或商场出租零售场地时优先考虑（ ）。
A. 租户的商业经验 B. 租户的财务状况
C. 租户对物业的特殊要求 D. 不同租户类型的混合
17、下列消费者的行为最有可能属于冲动性购物的是（ ）。
A. 顾客进入购物中心的眼镜店买了一副眼镜
B. 顾客进入购物中心珠宝店买了一个耳环
C. 顾客到达时买了一支冰激凌
D. 顾客进入购物中心时装店买了一套时装
18、合理确定租户在整个购物中心中的相对位置非常重要，下列说法正确的是（ ）。
A. 食品和珠宝趋向于位于距离购物中心较近的地方，家用器皿和自行车趋向于位于离中心较远的地方
B.食品和珠宝趋向于位于距离购物中心较远的地方，家用器皿和自行车趋向于位于离中心较近的地方
C. 两者皆离购物中心较近
D. 两者皆离购物中心较远
19、下列对于基础租金的说法不正确的是（ ）。
A. 基础租金又称最低租金
B. 基础租金以每月每平方米为基础计算，与租户经营业绩无关
C. 基础租金是根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平确定的
D. 基础租金因租户经营的商品种类和经营方式的不同而不同
20、百分比租金是以租户的（ ）为计算基础。
A. 营业额 B. 成本 C. 利润 D. 所得税
21、某租户签了一份租约，基础租金为20万元/月，百分比租金确定的百分比为4％，已知前三个月销售收入分别为500万元、550万元和400万元，则该租户第一季度应缴纳的租金为（ ）。
A. 60 B. 62 C. 50 D. 55
22、超级市场的营业额很高，但其毛利率水平很低，男女时装店的营业额较小，但其毛利水平很高，则收取百分比租金时（ ）。
A. 前者的百分比高于后者 B. 两者一样
C. 后者高于前者 D. 不能确定
23、由于零售商业物业的租约期限很长，因此在租约中必须对租金调整做出明确规定，下列说法不正确的是（ ）。
A. 租金调整可基于消费者价格指数、零售物价指数或其他租赁双方商定的定期调整比率
B. 租金调整一般仅对基本租金有效
C. 主要租户一般每5年调整一次，次要租户可每年调整一次
D. 租金调整的目的是提高收益
24、零售商业物业出租采用的净租形式不包括（ ）。
A. 租户交付租金，所有的经营费用都由业主从其收租的租金中全额支付
B. 租户仅按比例分摊与物业有关的税项
C. 租户要按比例分摊与物业有关的税项和保险费
D. 所有的经营费用包括与物业有关的税项、保险费、公共设施设备使用费、物业维护维修费用、公用面积维护费、物业管理费等都由租户直接支付，而业主一般只负责建筑物结构部分的维修费用
25、在现代购物中心（Shopping C.enter）出现前，传统的零售商业区域主要位于（）
A.城市中心取 B.通往城镇的主要道路两侧
C.城郊结合部 D.没有固定模式
26、最早的购物中心（Shopping C.enter）出现在（）
A.日本 B.法国 C.德国 D.美国
27、下列哪项是市级购物中心的典型特征（）
A.建筑规模一般在1万～3万平方米之间
B.服务人口在1万～5万人之间
C.年营业额在1亿～5亿元人民币之间
D.通常由一家或数家大型百货公司为主要租户
28、零售商业物业的策略与运行管理（）
A.是零售商业物业经营管理的核心内容
B.是在物业投入运营之前所做的工作
C.是可行性研究工作的一部分
D.包含了现场管理
29、Shopping MA.ll一般建设在郊区公路的旁边，且规模较大的国家（或地区）是（）
A.香港 B.美国 C.新加坡 D.日本
30、购物中心或商场出租零售场地时优先考虑（）
A.租户的商业经验 B.租户的财务状况
C.租户对物业的特殊要求 D.不同租户类型的混合
31、租户的一些特征会影响到在本物业内的哪些具体位置安置更合适，其中不包括（）
A.经营商品或服务的类型
B.经营商品或服务的质量及其对消费者所承担的责任
C.租户与承租的面积大小
D.租户对物业的特殊要求
32、下列消费者的行为最有可能属于冲动性购物的是（）
A.顾客进入购物中心的眼镜店购买了一副眼镜
B.顾客进入购物中心的珠宝店购买了一对戒指
C.顾客进入购物中心的时装店购买了一套时装
D.顾客在临走时买了一串糖葫芦
33、零售商业物业所收取的百分比租金是以租户的（）为计算基础
A.营业额 B.利润额 C.所得税 D.成本开支
34、在零售商业物业租约制定中不需要对下列哪一项的内容作出具体的规定（）
A.营业时间
B.关于每一独立成组单元的用途
C.限制租户在一定地域范围内重复设店
D.租户出售商品或服务的价格
35、零售商业物业现场管理应当有完善的机构设置，便于各司其职。现场管理的目标之一就是统一的承接租赁管理，主要是由（）负责
A.办公室 B.财务部 C.物业部 D.商管部
36、对一个零售商业物业而言，日常管理费用中所占比重最大的是（）
A.公共能耗费 B.设施维护费 C.安保费 D.保险费
37、不属于零售商业物业管理中的安全管理的是（）
A.防火安全 B.财务安全 C.劳动安全 D.媒体风险防范安全
（一）单项选择题
1.A2.C3.C4.A5.D6.D7.B8.A9.C10.A11.C12.B13.D14.A15.B16.D17.C18.A19.D20.A21.B 22.C 23.D 24.A 25.A 26.D 27.D 28.A 29.B 30.D 31.B 32.D 33.A 34.D 35.D36.A37.B
（二）多项选择题(每题2分。每题中的备选项中。有2个或2个以上选项符合题意。错选，本题不得分；少选，所选每个选项0.5分)
1、零售商业物业的经营管理工作主要包括（ ）。
A.招商及承租户组合 B. 零售技术和物业维护 C. 营销
D. 保险及财务管理 E 保值增值管理
2、零售商业物业的物业管理师必须有基本的零售技术，尤其需要了解（ ）。
A. 商品选择 B. 选项范围 C. 橱窗陈设
D. 商品内部陈设 E 商品盘存
3、零售商业物业策略与运行管理包括（ ）。
A. 市场需求分析 B. 选址分析 C. 经营业态和租户的选择
D. 租金和租约的确定及调整 E 清洁卫生
4、需求的外部效应是当前零售商业物业理论中的研究热点，下列说法正确的是（ ）。
A. 消费者被零售商业物业中知名度高、信誉好的主力店吸引到零售商业物业中来，同时又光顾了其他零售店
B. 主力店产生了需求的外部效应，为周围小的零售店带来了客流
C. 需求外部效应流是双向的，即从主力店流向普通商店，同时又从普通商店流向主力店
D. 零售商业物业的一个重要特征是价格歧视，主力店能够得到租金优惠
E 消费者往往会通过主力店来判断整个零售商业物业的形象
5、零售商业物业运作的相关理论有：中心地理论、同类零售商聚集理论和需求外部效应理论，下列经营策略符合上述理论的有（ ）。
A. 租户组合时将出售类似或者互补商品的专卖店聚集在一起
B. 在招商时应注意引入多种类型的店铺，满足消费者“一站式购物”的需求
C. 在进行租户组合时，一定要选择大的主力店，尽量限制小的普通零售店的入住
D. 选择零售店的种类应该多种多样，但是同一种商品的零售店应该只有一家
E 将主力店和普通零售店在空间上合理安排，实现相互促进的效应
6、零售商作为零售商业物业内的租户，非常关心的内容包括（ ）。
A. 是否有足够的楼面面积来开展其经营活动
B. 其所承租的部分在整个物业内的位置是否容易识别
C. 整个购物中心的客流量有多大
D. 能否满足租户的特殊要求
E 周边是否有政府机关等重要场所
7、下列对于百分比租金说法正确的是（ ）。
A. 收取百分比租金时业主分享了在零售商业物业内作为租户的零售商的部分经营成果
B. 百分比租金通常以年成本额为基础计算
C. 百分比租金在每个月之间可能有较大的波动
D. 实行百分比租金可以充分调动出租人和承租人的积极性
E 零售商业物业内的百分比标准都是一样的
8、下列关于零售商业物业租约内容的说法中正确的是（ ）。
A. 规定每一独立承租单元的用途，是为了防止某一个租户随意改变其所承租物业的使用方式，保持整个购物中心或商场的统一性
B. 限制经营内容相似的租户是防止购物中心内的租户经营类似的商品，尽可能减少来自购物中心内的竞争
C. 限制租户在一定区域范围内（通常为8～10km）重复设店
D. 同一个购物中心的租户之间营业时间可自行安排
E 业主保留对购物中心内所有招牌和标志的尺寸大小、悬挂位置、语言文字的使用等进行限制的权利
9、零售商业物业现场管理策略包括（ ）。
A. 树立品牌形象，参与市场竞争 B. 与开发商建立密切联系，考虑长线战略联盟
C. 必要的经济回报 D. 提供优质服务，满足租户的一切需要
E 管理模式和管理承诺
10、在零售商业物业的现场管理中，需要与产权人或租户特别界定责任与义务的管理区域有（ ）。
A. 地下停车场 B. 专用电梯的使用、维修和保养责任
C. 公共区域广告 D. 承租区域天花照明的更换责任及费用 E 商品周转库
11、零售商业物业管理中的风险类型包括（ ）。
A. 管理模式风险 B. 产权与管理权相分离风险 C. 管理范围不确定风险
D. 人民币升值风险 E 垫款风险
【参考答案】
（二）多项选择题
1. ABCD 2.ABCDE 3.ABCD 4.ABDE 5.ABE 6.ABCD 7.ACD 8.AB 9.ABC 10.BD 11 .ABCE |
