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2012物业管理师《物业经营管理》习题与参考答案10
【作者:网站管理员】【来源:本站原创】【阅读:765次】【日期:2016-1-30 17:37:24】【属于:物业管理师】【关闭】【打印
第十章 写字楼物业经营管理
 
(一)单项选择题(每题1分,每题的备选项中,只有1个最符合题意)
1、写字楼保值增值的关键是(  )。
A. 所处区位好,规模大            B. 功能齐全、配套设施完善
C. 由专业物业管理企业管理        D. 保持产权的完整性
2、 按照写字楼物业所具备的功能差异将写字楼分类,不包括(  )。 
A. 单纯型写字楼        B. 商住型写字楼
C. 租售型写字楼        D. 综合性写字楼
3、写字楼市场上通常将写字楼分为(  )。
A. 甲级、乙级、丙级        B. 一级、二级、三级
C. 三级、二级、一级        D. 丙级、乙级、甲级
4、不属于写字楼常规目标的是(  )。
A. 经营目标:收益部分使用率最大化
B. 管理目标:物业资产保值率和升值率最大化
C. 服务目标:使物业所有人和使用人满意率最大化
D. 最终目标:使物业管理企业利益最大化
5、普通租售型商务写字楼的标准层有效使用率一般为(  )。
A. 50%-60%        B. 60%-70%        C. 70%-80%        D. 65%-75%
6、普通租售型商务写字楼的整体有效使用率一般为(  )。
A. 50%-60%        B. 60%-70%        C. 65%-75%        D. 70%-80%
7、物业管理师通常要努力进行市场宣传以使物业达到一个较为理想的租金水平,一般很少选择(  )作为宣传主题。
A. 租金低廉        B. 物业特性        C. 物业质量        D. 环境优美
8、写字楼宣传媒介不包括(  )。
A. 广告或期刊        B. 网络        C. 电视        D. 传真
9、下列关于合同服务的说法中,不正确的是(  )。
A. 合同服务是强制性的        B. 合同服务是原则性的
C. 合同服务是无偿服务        D. 合同服务是业主服务需求期望值内的
10、在写字楼内可以充分利用下列哪一种空间以扩大收益(  )。
A. 共用空间        B. 管理服务空间        C. 出租单元空间        D. 设备空间
11、写字楼与租户选择的过程中考虑的因素不包括(  )。
A. 潜在租户所经营业务的类型及声誉        B. 财务稳定性和长期盈利能力
C. 所需面积大小                          D. 客户背景
12、写字楼租户选择的内容中,表述不正确的是(  )。
A. 物业管理企业的经理必须认真分析每个租户的信誉对其租住的写字楼物业的影响
B. 写字楼建筑内是否有足够的有效使用空间来满足寻租者对面积空间的特定需要,往往决定了潜在的租户能否成为现实的租户
C. 在接受或拒绝潜在客户的特殊要求之前,物业经营管理企业及业主应该考虑整个租赁期内的实际费用支出以及费用-效益比率
D. 只要潜在租户的财务状况良好,有能力支付租金,就应该选择此租户入住,而无需考虑其具体的经营内容
13、写字楼租金一般是指租户租用每平方米(  )为计算基础。
A. 建筑面积        B. 套内面积        C. 可出租面积        D. 使用面积
14、关于建筑面积、可出租面积和出租单元内建筑面积的说法正确的是(  )。
A. 出租单元内建筑面积=建筑面积-分摊公用建筑面积
B. 出租单元内建筑面积=建筑面积+分摊公用建筑面积
C. 可出租面积=出租单元内建筑面积-分摊公用建筑面积
D. 可出租面积=出租单元内建筑面积+分摊公用建筑面积
15、物业管理师通常要将(  )乘以R/U系数。
A. 分摊公用建筑面积        B. 出租单元内建筑面积
C. 建筑面积                D. 可出租面积
16、写字楼的租金水平,主要取决于(  )。
A. 经济发展水平              B. 出租率        
C. 当地房地产市场状况        D. 供求关系
17、写字楼物业管理风险的特点不包括(  )。
A. 全员性        B. 动态性        C. 广泛性        D. 全期性
18、写字楼风险的种类不包括(  )。
A. 工程隐患风险        B. 意外事故风险
C. 设备运行风险        D. 自然灾害风险
19、风险应对策略不包括(  )。
A. 风险回避        B. 风险转移        C. 风险承担        D. 风险识别
20、不属于选择物业管理企业的标准是(  )。
A. 能否令业主满意              B. 业主与物业企业目标是否统一
C. 向业主提供信息的能力        D. 管理计划
21、不属于写字楼物业经营管理的绩效评价指标的是(  )。
A. 服务满意度        B. 物业经济指标
C. 社会效益          D. 物业品牌化
22、写字楼物业管理方面绩效的主要指标不包括:
A. 出租率                      B. 租约的续签        
C. 租金拖欠和坏账情况          D. 写字楼物业投资收益率
23、写字楼物业保值增值的关键是(  )。
A.所处区位好,规模大        B.功能齐全、配套设施完善
C.由专业物业管理企业管理    D.保持产权的完整性
24、按照写字楼物业所具备的功能差异将写字楼划分类别,不包括(  )。
A.单纯型写字楼      B.自用型写字楼
C.商住型写字楼      D.综合型写字楼
25、写字楼市场上通常将写字楼分为(  )(按照从高到低的等级顺序)。
A.一级、二级、三级           B.三级、二级、一级
C.甲级、乙级、丙级           D.丙级、乙级、甲级
26、位于C.B.D.(中央商务区)的写字楼往往是(  )写字楼。
A.甲级        B.乙级        C.丙级          D.其他
27、普通租售型商务写字楼的标准层有效使用率,即专用部分面积∕标准层面积一般为(  )。
A.50%~60%     B.60%~70%     C.70%~80%     D.80%~90%
28、普通租售型商务写字楼的整体有效使用率,即专用部分面积的合计∕总建筑面积(停车场除外)一般为(  )。
A.50%~60%     B.60%~70%     C.70%~80%     D.80%~90%
29、物业管理师通常要努力进行市场宣传以使物业达到一个较为理想的租金水平,一般很少选择(  )作为物业宣传的主题。
A.优越的位置     B.周围景观       C.交通便利       D.租金低廉
30、在进行写字楼物业市场营销时,选择的宣传煤介不包括(  )。
A.网络           B.分类广告       C.信函           D.电视
31、在写字楼内可以充分利用下列哪一种空间以扩大收益(  )。
A.公共空间          B.服务管理空间
C.设备空间          D.出租单元空间
32、在写字楼租户选择过程中考虑的主要因素不包括(  )。
A.租户与政府之间的关系
B.租户的商业信誉和财务状况
C.所需面积的大小
D.需要提供的物业管理服务
33、写字楼租金一般是指租户租用每平方米(  )需按月或按年支付的金额。
A.可出租面积                B.建筑面积
C.出租单元内建筑面积        D.使用面积
34、在计算租金时,需要按(  )乘以R∕U系数来作为计算租金的面积基础。
A.可出租面积                B.建筑面积
C.出租单元内建筑面积        D.分摊公用建筑面积
35、不属于写字楼物业管理风险的特点的是(  )。
A.全员性          B.全期性           C.隐蔽性          D.动态性
36、在应对写字楼物业风险时,不属于风险应对策略的是(  )。
A.风险识别     B.风险回避     C.风险转移      D.风险承担
37、不属于物业管理企业的选择标准的是(  )。
A.能否令业主满意                B.专业服务的水平
C.是否有百分之百的出租率        D.管理计划
38、写字楼物业租赁经营方面绩效的主要指标不包括(  )。
A.租户投诉次数                  B.租金价格水平
C.出租经营成本                  D.写字楼物业投资收益率
39、不属于写字楼物业经营管理绩效评价主要指标的是(  )。
A.服务满意度                    B.物业经济指标
C.物业管理制度化                D.物业品牌化
(一)单项选择题  
1.D 2.C 3.A 4.D 5.C 6.B 7.A 8.D 9.C 10.C 11.D 12.D 13.C 14.D 15.B 16.C 17.C18.B 19.D 20.B 21.C 22.D 23.D 24.B 25.C 26.A 27.C 28.B 29.D 30.C 31.D 32.A 33.A 34.C 35.C 36.A 37.C 38. A 39.C
(二)多项选择题(每题2分。每题中的备选项中。有2个或2个以上选项符合题意。错选,本题不得分;少选,所选每个选项0.5分)
1、影响写字楼分类的因素包括(  )。
A. 写字楼的声望或形象        B. 交通方便性        C. 出租率        
D. 大堂和走廊                写字楼空间布置
2、下列措施能够起到提高写字楼吸引力、提升写字楼等级的有(  )。
A. 根据建筑物的层数来确定每部电梯所停留的层数范围,以提高电梯运行的效率
B. 写字楼室内空间布置灵活有效,认真进行室内装饰装修
C. 写字楼在提供基本的服务质量与内容后,还提供一些小型的购物服务
D. 使用良好的现代建筑设备系统
E 雇请一级物业管理企业
3、写字楼物业保值增值的作用体现在(  )。
A. 地产价值的增长        B. 稳定的巨额利润        C. 延长建筑物使用寿命
D. 在产权的转让中产生超越物业本身的价值          获得良好的市场形象
4、下列关于写字楼物业的管理的内容,说法正确的是(  )。
A. 物业管理师对未来租户需求的了解可以通过与租户非正式的接触、问卷调查来获取
B. 物业管理师必须设法建立业主、租户和自身经常沟通的渠道
C. 物业管理组织与控制的有效性体现在物业收入和费用支出的差异大小
D. 物业管理师必须制定严格的收取租金办法来达到按期足额收取租金的目的
E 物业管理提倡主动的收租服务
5、下列关于合同服务和超值服务的说法中,正确的是(  )。
A. 合同服务是原则性的,必须保证;超值服务是灵活性的,机动掌握
B. 合同服务是强制性的,必须提供的服务;超值服务是非强制性的,适当提供的服务
C. 合同服务是业主服务需求内的,没有不行;超值服务是给业主的惊喜,适可而止
D. 合同服务是基本的,超值服务是在合同服务基础上的服务
E 合同服务和超值服务相互补充,相互替代
6、在考虑是否有合适的面积空间可以提供给寻租者使用时,正确的考虑因素包括(  )。
A. 要在不改变建筑结构的前提下,组合出一个最合适的出租单元
B. 要考虑寻租者经营业务的性质的需要,合理划分出租单元的空间
C. 根据寻租者的需要,可以适当拆除某一堵墙
D. 如果一个公司在将来期望有较大规模的扩张,必须要考虑在建筑物内是否或如何满足其未来业务发展的需要
E 一般来说,每个工作人员封闭的办公面积只需要5-6平方米,所以平均为每个办公室工作人员提供6-8平方米的单元内建筑面积比较合适
7、下列对于写字楼租金的确定中说法正确的是(  )。
A. 写字楼的租金水平主要取决于当地房地产市场的状况
B. 在确定租金时,一般应首先确定一个基础租金,基础租金总是低于市场租金的水平
C. 根据租金包含的内容不同,如果代收代缴的费用越多,基础租金就越高
D. 一般情况下,一栋写字楼中楼层高、视野或景观好的出租单元租金也较高
E 物业管理师在确定各写字楼出租单元的租金时,常用位置较好的出租单元的超额租金收入来平衡位置不好的出租单元的租金收入
8、下列对于写字楼租赁合同中的条款规定的说法正确的是(  )。
A. 由于写字楼物业的租约一般都要持续几年的时间,所以在租约中一般都要包含规定租金定期增加方式的租金调整条款
B. 为了使租赁双方共同承担通货膨胀带来的风险,有时租约规定租金可以按消费者价格指数调整,但同时又规定一个上调比例的最高限
C. 由于经济发展不同,某一地区的消费者价格指数有时变化幅度非常大,因此,租户和物业管理企业更愿意在租约中商定一个固定的年租金增长率或增长量
D. 在“毛租”的情况下,业主要支付物业经营过程中的所有费用,所以这种方式往往受到租户的欢迎
E 如果物业管理企业是按照租金的一定比例收取物业管理费,租约中约定的代收代缴费用越多,业主缴纳的物业管理费就越多
9、关于写字楼租赁合同中折让优惠和租户权利的说法中,正确的是(  )。
A. 折让优惠是业主给租户提供的一种优惠,用以吸引潜在的租户
B. 折让优惠虽然能使租户节省写字楼的租金开支,但租约中规定的租金水平不会变化
C. 如果租户想扩大其所承担的写字楼面积,而其原租用的写字楼单元之相邻单元又处于空置状态的话,则该住户在同等条件下有优先承租权
D. 业主愿意在租约期满时赋予租户更多的权利
E 在某些时候,租约中还会包括有关提前终止租约的条款
10、下列对于写字楼的物业保险说法正确的是(  )。
A. 在采取了各种安全和风险管理措施后,业主和物业管理企业就不必再购买保险
B. 业主或其委托的物业管理企业最好是为物业购买一种能提供全面保障的保单
C. 写字楼的业主在选择投保时,比较明智的做法是选择那些自己无法控制的风险项目进行投保,而承担那些自己可以控制或规避的风险项目
D. 写字楼物业投保的最大特点是保险费是物业经营成本的一部分,且这部分费用最终要转嫁到租户身上
E 如果写字楼物业的业主或其委托的物业管理企业购买了整体保险,各租户就不必再为各自单独承担部分的空间购买保险
11、对写字楼物业管理的评价应着重考虑的方面包括(  )。
A. 物业维修状况良好
B. 及时处理租户的投诉
C. 达到出租目标
D. 顾客满意度
E 维修费用很低
12、下列关于写字楼物业经营管理绩效评价的说法正确的是(  )。
A. 进行写字楼物业经营管理绩效评价的目的在于决定保留或辞退当前的物业管理企业
B. 写字楼物业经营管理的绩效评价,要与写字楼物业经营管理的目标体系相结合
C. 写字楼物业经营管理绩效评价的经济指标包括租金拖欠和坏账情况以及租约续签、扩签、新签、退签等
D. 写字楼物业管理服务方面的指标包括租赁经营方面的指标和物业管理方面的指标
品牌是写字楼良好形象的缩影,是写字楼项目的无形资产
 
【参考答案】
(二)多项选择题
1. ABDE  2.ABCD  3.BCDE  4.ABCE 5.ABC  6. ABD  7.ADE  8.ABC  9.ABCE  10.CD  11 .ABC  12.BE  
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