第七章 成本管理
（一）单项选择题（每题1分，每题的备选项中，只有1个最符合题意）
1、一定时期内，物业管理企业为受托物业提供管理服务而发生的直接物业管理成本，称为物业管理企业的（ ）。
A.管理成本 B.营业成本 C.消耗成本 D.服务成本
2、以下不属于物业管理企业的间接费用的是（ ）。
A.燃料和动力、构配件、零件、低值易耗品费用（属于非比列变动成本，比列变动成本主要指物业管理成本中的原材料成本）
B.固定资产折旧费及修理费
C.差旅费、邮电通讯考、交通运输费
D.财产保险费、劳动保护费、绿化维护费
3、物业管理成本的分类可以按照经济性质分类为（ ）。
A. 目标成本、定额成本、计划成本、实际成本 （属于计算依据不同划分）
B. 固定成本、变动成本和半固定或半变动成本（属于业务量的关系划分）
C. 边际成本、差异成本和机会成本 （属于决策关系划分）
D.外购材料、工资、职工福利费、折旧费、利息支出、税金、其他支出
4、（ ）与业务量的变动关系不大，因此降低单位业务量的成本应从增加业务量和减少费用的绝对额入手。
A. 变动成本总额 B. 固定成本总额
C. 沉没成本总额 D. 管理成本总额
5、以下不属于专项维修资金使用范围的是（ ）。
A. 物业共用部位的大修 B.共用设施设备的中修
C.物业管理人员服装采购费 D.物业共用部位的更新、改造
6、目前我国物业管理企业收取物业管理服务费的方式是（ ）。
A. 包干制和酬金制 B. 包干制和佣金制
C.人工方式和智能方式 D.人工方式和电子方式
7、有关福利费的提取比例，以下不正确的是（ ）。
A.工会基金按工资总额的2％计算
B.福利基金按工资总额的14％计算
C.教育经费按工资总额的1.5％计算
D.社会基金按工资总额的2.5％计算
8、以下不属于清洁卫生费的选项是（ ）。
A.清洁工具购置费 B.清洁机械材料费
C.化粪池清理费 D.保安用品费
9、对于写字楼、商厦、酒店等，一般必须投购（ ）。
A. 大厦财产险 B. 人寿保险 C. 医疗保险 D. 社会保险
10、成本预算也称（ ），它是根据物业管理企业的经营目标和经营方针，在了解过去、分析现在和预测未来的基础上，以货币形式事先规定预算期内履行物业管理受托责任所应发生的成本的一种财务管理活动。
A. 成本控制 B. 成本计划 C. 成本计算 D. 成本核算
11、固定预算又称（ ），是指以过去的实际费用支出为基础，考虑预算期的相关因素，如业务量水平可能发生的变动及其影响，在过去实际费用基础上增加或减少一定的百分比确定出的预算。
A. 静态预算 B. 动态预算 C. 零基预算 D. 滚动预算
12、（ ）是传统的预算编制方法，特别适合于那些经营管理水平较高、业务结构和业务数量较为稳定的物业管理企业采用。
A. 固定预算 B. 动态预算 C. 零基预算 D. 滚动预算
13、各物业管理企业常用的预算编制方式为（ ）。
A.“二下二上式” B.“二下一上式”
C.“一下二上式” D.“一下一上式”
14、在物业管理企业，凡直接参与提供物业管理服务的部门，都可以设置为（ ）。
A. 管理中心 B. 服务中心 C. 成本中心 D. 控制中心
15、以下有关滚动预算优点的叙述中，错误的是（ ）。
A. 有利于企业管理人员对预算资料作经常性的分析研究
B. 能将原预算的调整、衔接工作从主动型转化为被动型
C. 能根据当前预算执行过程中的种种情况及时加以修订
D. 使企业的经营活动始终有一个较长远的总体战略布局
16、按成本控制的时间不同，可分为（ ）。
A. 事先控制、事中控制、事后控制 B. 前馈性控制、防护性控制（机制分类）
C. 事态控制、事后控制 D.防护性控制、反馈性控制（机制分类）
17、物业管理成本控制中，以下不属于事先控制的是（ ）。
A.劳动工时定额 B.各种材料的成本目标
C.物资消耗定额 D.风险损失预算
18、防护性控制即制度控制，也称（ ），就是通过制定相关的规章制度以及办法规定，制约不必要或不合理的开支或超支的发生。
A. 规章控制 B. 规则控制 C. 会计控制 D. 定额控制
19、以下关于成本控制的分类方法中，错误的是（ ）。
A.按控制的系统不同，可以分为简单控制和复杂控制 (简单控制和分级控制）
B.按控制的要求不同，可以分为绝对成本控制和相对成本控制
C.按控制的对象不同，可以分为材料成本控制、工资控制和管理费用控制等
D.按成本信息反馈的程度不同，可以分为成本开环控制和成本闭环控制
20、成本控制的步骤包括：①执行控制标准；②确定控制标准；③进行考核奖罚；④纠正成本偏差测算折旧；⑤分析相关差异。排序正确的是（ ）。
A. ②→①→⑤→④→③ B. ⑤→④→②→①→③
C. ④→③→②→①→⑤ D. ④→③→①→②→⑤
21、有关物业管理企业成本日常管理的叙述中，错误的是（ ）。
A.在物业管理生命周期的不同阶段，其成本开支的重点不同
B.物业管理企业财务管理部门可以采用费用手册形式，对成本实行总额控制
C.对于大笔费用的报销，都应通过审核原始凭证进行控制 （应该是每笔费用的报销）
D.企业应结合国家有关法律法规及各项费用开支的特点，制订自身开支审批制度
22、下列关于成本的说法中，不正确的是（ ）。
A.成本指全部生产费用
B.成本是指物化劳动的耗费(和活劳动的耗费）
C.成本包括企业生产所耗费的材料的转移价值、所耗费的设备转移价值
D.成本包括劳动者的必要劳动耗费的补偿价值，表现为劳动者的工资及福利费等
23、下列物业管理过程中发生的费用中，不属于营业成本的是（ ）。
A.直接人工费 B.直接材料费 C.管理费用（属于期间费用或经营管理费用) D.间接费用
24、下列物业管理过程中发生的费用中，属于营业成本的是（ ）。
A.公司经费 B.劳动保险费
C.公司利息净支出 D.物业管理人员的福利费
25、下列物业管理过程中发生的费用中，不属于物业管理企业财务费用的是（ ）。
A.金融机构手续费 B.物业管理人员的工资及奖金（管理费用）
C.公司利息净支出 D.汇兑净损失 E.公司筹资发生的其它财务费用
26、下列关于专项维修基金的说法中，不正确的是（ ）。
A.专项维修基金，是指物业共有部位、共有设施设备的大修、中修和更新、改造费用支出
B.专项维修基金从业主预先缴纳的专项维修基金中支付
C.专项维修基金需要计入物业管理服务支出或者物业管理服务成本
D.经营性物业中，公共维修基金是从业主逐期获取的租金或经营收入中获取的
27、对物业管理企业的成本进行估算，在估算人工费的时候，不包括的选项是（ ）。
A.基本工资 B.社会保险费 C.加班费 D.通信费
28、对物业管理企业的成本进行估算，在估算办公费的时候，不包括的选项是（ ）。
A.交通费 B.通信费 C.服装费 D.法律费用
29、对物业管理企业的成本进行估算，在估算公用部分与公用设施设备日常运营维护费用的时候，不包括的选项是（ ）。
A.维修保养费 B.保安费 C.能源费 D.装修费
30、对物业管理企业的成本进行估算，在估算人工费的时候，需要按规定提取人工费。福利费中不包括的选项是（ ）。
A.福利基金 B.工会基金 C.教育经费 D.加班费
31、下列关于成本预算的基本要求的说法中，错误的是（ ）。
A.成本预算必须同其他预算相协调
B.成本预算需要考虑实际情况，与定额关系不大
C.成本预算要全面权衡
D.成本预算既要符合实际，又要适当留有余地
32、对物业管理企业成本的日常管理，以下理解不正确的是（ ）。
A.成本的日常管理要利用管理周期理论进行成本控制
B.物业管理生命周期中，在起步阶段开支比较大（及衰退期阶段）
C.成本的日常管理应该严格实施预算的凭证控制
D.成本的日常管理应该建立健全费用开支与报销审批制度
【参考答案】
（一）单项选择题
1.B2.A3.D4.B5.C 6.A7.D8.D9.A10.B 11.A12.A13.B14.C15.B 16.A17.D18.C19.A20.A21.C 22.B23.C24.D25.B26.C27.D28.C29.B30.D31.B32.B
（二）多项选择题(每题2分。每题中的备选项中。有2个或2个以上选项符合题意。错选，本题不得分；少选，所选每个选项0.5分)
1、一般而言，成本是指全部生产费用，即企业生产经营过程中发生的、以货币形式表现出来的各种物化劳动和活劳动的耗费，以下说法正确的是（ ）。
A. 所耗费的生产资料转移价值，即物化劳动的价值
B. 活劳动或劳动力耗费所创造的价值，即劳动者的必要劳动耗费的补偿价值
C. 企业生产所耗费的材料的转移价值、所耗费的设备转移价值等为劳动力耗费
D. 劳动者的工资及福利费等为物化劳动的价值
2、营业成本是物业管理企业在从事物业管理活动中发生的各项直接支出，它包括（ ）等。
A. 直接人工费 B. 固定资产折旧费 C. 直接材料费
D. 劳动保护费 E 财产保险费
3、关于物业管理成本的构成或开支范围，《物业管理企业财务管理规定》和《施工、房地产开发企业财务制度》有特别规定，以下正确的是（ ）。
A.物业管理企业经营共用设施设备，支付的有偿使用费，计入营业成本
B.物业管理企业支付的管理用房有偿使用费，计入营业成本或管理费用
C.发生的坏账损失，计入材料费用
D.物业管理企业对管理用房进行装饰装修发生的支出，计入递延资产
E不得列入成本的支出主要有：支付的滞纳金、罚款、违约金、赔偿金等
4、无形资产摊销包括（ ）等无形资产的摊销。
A.专利权 B.商标权 C.专利技术
D.著作权 E土地使用权
5、财务费用是物业管理企业为筹措资金而发生的各项费用，包括（ ）。
A. 金融机构手续费 B.利息净支出 C. 财产意外损失
D.汇兑净损失 E公司筹资发生的其他财务费用
6、按照与决策的关系，可将成本分为边际成本、差异成本和机会成本等。以下说法正确的是（ ）。
A.可免成本是指一项成本与多个方案有关。
B.差异成本是指不同经营管理方案成本间之差异，又称增量成本或减量成本。
C.机会成本是指选择使用经济资源于某方案，而放弃另一方案发生的潜在利益损失。
D.估计成本目的在于预测实际成本以供定价参考。
E沉没成本是在目前和未来无论实行何种方法都无法改变的成本。
7、物业管理服务成本，主要有包括有（ ）。
A.人工费、办公费
B.物业共用部位与共用设施设备的日常运行和维护费
C.保安费、清洁卫生费、绿化养护费
D. 物业管理企业固定资产折旧费、保险费
E 经业主同意的其他费用
8、实行物业管理服务费用包干制时，物业管理服务费用的构成包括（ ），这种收费方式类似工程采购中的固定总价合同。
A.物业管理服务成本 B. 绿化养护费 C. 法定税费
D.清洁卫生费 E 物业管理企业的利润
9、人工费的估算是指物业管理企业的人员费用，包括（ ）等。
A. 管理服务人员的工资 B. 社会保险 C. 服装费
D. 按规定提取的福利费 E 加班费
10、社会保险费包括（ ）等，应当根据当地政府的规定由企业确定。
A.医疗保险 B.工伤保险 C.养老保险
D.财产保险 E住房基金
11、办公费是物业管理企业开展正常工作所需要的有关费用。主要包括（ ）等。
A.交通费、通信费 B.低值易耗文具、办公用品费
C.书报费 D.宣传广告和市场推广费 E法律费用
12、共用部位与共用设施设备的日常运行和维护费在物业管理成本中通常都占有较大比例，主要包括（ ）。
A.维修保养费 B.装修费 C.能源费
D.杂项费用 E康乐设施费
13、保安费是指维持物业公共区域秩序的费用，它的构成包括（ ）。
A. 保安人员招聘费 B. 保安人员人身保险费 C. 保安系统费
D. 保安人员住房租金 E 保安用房租金
14、固定资产折旧费是指物业管理企业拥有的各类固定资产按其总额每月分摊提取的折旧费用，各类固定资产包括（ ）。
A.劳保用品 B.交通工具 C.通信设备
D.办公设备 E工程维修设备
15、成本预算工作的基本要求包括（ ）。
A.成本预算必须同其他预算相协调
B.成本预算要以各项定额为基础
C.成本预算应有相应的技术经济措施保证
D.成本预算要全面权衡，提高资金使用效益
E成本预算既要符合实际，又要适当留有余地
16、成本预算的编制方法主要有（ ）。
A. 固定预算 B. 弹性预算 C. 零基预算
D. 滚动预算 E 概率预算
17、固定预算的假设前提是（ ）。
A.现有的业务活动是企业必需的
B.现有的业务活动是小区必需的
C.增加费用预算是值得的
D.原有的各项开支都是合理的
18、以下说法中，正确的是（ ）。
A.零基预算是指以零为基础的预算
B.滚动预算包括逐月滚动、逐季滚动和混合滚动三种方式
C.零基预算产生于20世纪60年代
D.逐季滚动编制的预算比逐月滚动的工作量小，但预算精度较差
E变动预算是传统的预算编制方法 （固定预算）
19、概率预算的编制方法是（ ）。
A.确定预算编制所涉及的每一变量
B.确定每一变量的变化范围及其可能性
C.计算各变量不同“组合”的联合概率
D.对各种组合的联合概率与各该组合的结果计算加总，求取成本期望值
20、成本预算的编制程序包括（ ）。
A.制定编制计划 B. 收集和整理有关资料
C.对预算期成本指标进行预测 D.根据企业(部门)特点编制成本预算
21、滚动预算的方式包括（ ）。
A. 逐日滚动 B. 逐月滚动 C. 逐季滚动
D. 逐年滚动 E 混合滚动
22、物业管理成本控制具有三层含义，具体是（ ）。
A. 在过程控制的基础上，着眼于未来，为今后成本的降低指明方向
B. 对目标成本本身的控制
C. 对目标成本本身的计划
D. 对目标成本完成的控制和过程的监督
23、物业管理企业的成本控制原则包括（ ）。
A.讲求经济效益原则 B.全面控制原则 C.责权利相结合原则
D.特殊控制原则 E例外管理原则
24、物业管理企业成本日常管理的工作内容包括（ ）。
A.利用物业管理周期理论进行成本控制
B.利用物业管理成本理论进行成本控制
C.严格实施预算的凭证控制
D.严格实施决算的凭证控制
E建立健全费用开支与报销审批制度
25、考核物业管理企业成本（费用）控制中心服务质量的定量指标，主要有（ ）等。
A.房屋完好率 B.物业管理费收缴率 C.重大事故发生率
D.绿化率、保洁率 E业主满意率、物业增值率
（二）多项选择题
1.AB 2.ABCDE 3.ABDE 4.ABCDE 5.ABDE 6.BCDE 7.ABCDE 8.ACE 9.ABCDE 10.ABCE 11. ABCDE 12.ABCDE 13.BCDE 14.BCDE 15.ABCDE 16ABCDE 17.ACD 18.ABCD 19.ABCD 20.BCD 21.BCE 22.ABD 23.ABCE 24.ACE 25.ACDE |
